令和8年1月16日　提出 南九州 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南九州 5-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　大吉　修郎   TEL.

鑑定評価額 9,860,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南九州市頴娃町牧之内字三俣２９２４番１３ ②地積 　(㎡) 671   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 台形 1:2 銀行 ＳＲＣ2 小売店舗、事務所等 が混在する既成商業 地域 南西16m国道、三方路 水道 西頴娃 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 西頴娃駅南東方 400m 法令 規制 （都） 近商 ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに小規模店舗、銀行などが存する商業地域であるが、顧客は川辺地区の大型店舗に流出している。背後 地区の少子高齢化もあいまって新規店舗の進出は期待薄で、需要は減退しており地価は下落傾向である。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、頴娃町地区及びその周辺の住商業混在地域である。需要者は同一需給圏内の個人事業者、県内の法人等 である。背後は農地も混在する熟成度の低い旧来からの住宅地域であり、背後人口の少なさから積極的な商業地需要は 期待できない。顧客は川辺地区の大型店舗に流失しており、地価は下落傾向と判断する。取引は土地規模、建物規模・ 用途が様々で需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より比準価格が求められた。当地域は国道沿いの熟成度の低い商業地域であるが、自用物件が主体となっており賃 貸市場は未成熟で賃料水準も低く、純収益がマイナスとなり、収益還元法が適用できなかった。したがって、自用目的 の取引が主体であることを考慮し、現実の不動産市場の裏付けのある比準価格を標準とし、収益価格が求められなかっ たことをも勘案し、さらに代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南九州 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [ 96.3] 100 100 [100.0] 100 [161.7] [100.0] 100 14,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向で少子高齢化が進む。雇用の 受け皿となる大規模工場もなく宅地需要は弱 い。地価は商業地、住宅地ともに下落傾向で ある。 地域要因に特段の変化は見られず、小規模店 舗、事務所等が混在する土地利用となってい る。商業地需要は弱く、地価は下落傾向であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％