令和8年1月15日　提出 志布志 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   志布志 -1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　将   TEL.

鑑定評価額 3,240,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 志布志市志布志町志布志字東町３２２７番９ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) 国定公(普通) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南東7.5m市道 水道 志布志 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　７ ．５ｍ市道 交通 施設 志布志駅東方 750m 法令 規制 （都）  (70,400) 国定公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 志布志市中心部の住宅地域で地域的には現状のままで推移するものと思われる。人口減少、少子高齢化等により 宅地需要は弱く、地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、志布志市内中心部及びその周辺の住宅地域一円である。需要者は、同一需給圏内の居住者及び地縁者 が大半を占める。当地域は比較的利便性の良好な住宅地域であるが、人口減少や少子高齢化の影響を受け市場流動性は 低く、地価の下落傾向が続いている。土地の需要の中心は３００～４００万円程度、新築戸建は２０００万円程度であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　志布志市中心部の住宅地域で、周辺にはアパート等も見られるが、いずれも築年が古く、近年アパートの新規投資は 見られず、経済合理的な賃貸住宅経営は困難であるで判断したことから収益価格の試算は割愛した。比準価格は、代替 競争関係に強い取引事例を採用しており説得力が高い。よって、比準価格を採用し、広域的な検討も踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 志布志市は人口が２万７千人を下回り、高齢 化率も約３８％と人口減少、少子高齢化が進 行しており、宅地需要は減退傾向で推移して いる。 当市において居住環境や生活利便性が良好な 市街地背後の住宅地域であるが、人口減少等 の影響から、地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％