令和8年1月16日　提出 南さつま 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南さつま 5-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 5,260,000 円  １㎡当たりの価格 33,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南さつま市加世田本町１９番１１ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 台形 1:2 店舗 Ｗ2 中小規模の小売店舗 が建ち並ぶ商業地域 南東16m市道 水道、下水 枕崎 21.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   230 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 枕崎駅北方 21.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、南さつま市の中心にある旧来からの商業地域である。幹線道路沿いの大型商業施設等への顧客の流 出・分散化から衰退傾向にあり、地価も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南さつま市加世田地区の中心部及びその周辺の既成商業地域であると判定した。主たる需要者は同圏域に 地縁性を有する事業目的の県内法人、個人等である。新規出店は稀に見られるが、背後人口の減少、少子高齢化、大型 商業施設等への顧客流出・分散化等による収益性の低下から商業地に対する需要は低調である。地価は下落傾向で推移 している。需要の中心となる価格帯は、業種、土地の規模等が一様でなく見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の建物が中心であり、賃料収入を指向する投資物件は少なく賃貸市場が未成熟であることから収益還元 法は適用せず、比準価格のみの試算となった。比準価格は市場の実勢を反映した実証的な価格であり、妥当な試算値を 得ることができた。当該地域は自用の低層店舗兼住宅地としての需要が中心であることから比準価格を標準とし、代表 標準地との均衡をも踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枕崎 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,100 円／㎡ [ 96.3] 100 100 [100.0] 100 [ 88.2] [100.0] 100 32,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若年層の人口流出が著しく、さらに県内市町 村のなかでも高齢化率が高いことを背景に宅 地需要は弱い。全体としては地価は低調に推 移している。 近隣地域は、市中心部の旧来からの商業地域 。大型商業施設等への顧客の流出・分散化か ら商業地としての需要は弱い。地価は下落傾 向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％