令和8年1月15日　提出 いちき串木野 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いちき串木野 5-3 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　隼人   TEL.

鑑定評価額 4,660,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いちき串木野市湊町３丁目１０４番 ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:1.2 事務所 Ｗ1 小売店舗、一般住宅 等が混在する商業地 域 南西16m国道 水道 市来 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 市来駅北西方 1.3km 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線国道沿いの商業地域である。顧客の通行量には比較的優るものの、顧客誘引に寄与する大型店舗はないこと 等から、需要は減退傾向にある。衰退傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いちき串木野市内の商業地域等と判定した。需要者の中心は、旧市来町に地縁を有する個人・法人事業 者である。幹線国道沿いの商業地域だが、顧客流入に寄与する大型店舗はない。旧市来町内を主な商圏とし、商圏人口 の減少等により当該地域への需要は減退傾向にあり、地価も下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地の規模 、建物の用途等によりばらつきが大きく、見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、本件ではいちき串木野市内の商業地域の事例からの査定価格を関連づけて得た価格を標準に決定しており 、説得力に特に優る。なお、収益価格は、賃貸収益により土地代まで回収できる地域ではないことから、求めることが できなかった。本件では、分科会における広域的な検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断して 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 周辺自治体と比較して雇用環境に劣ること等 から地域経済は低迷している。土地需要も減 退傾向で、地価は下落傾向で推移している。 旧市来町内では繁華性に優る商業地域だが、 市勢の低迷により、土地需要は減退傾向にあ る。衰退傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％