鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
霧島 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

霧島 5-3

鹿児島県

鹿児島第２

氏名

不動産鑑定士　中村　真悟

TEL.

鑑定評価額

17,500,000 円

１㎡当たりの価格

53,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	霧島市国分中央５丁目７０８番６｢国分中央５－８－２４｣				②地積　(㎡)	326 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	中小規模の小売店舗等が見られる路線商業地域	北西15.2m県道	水道、下水	国分 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 250 ｍ、北 270 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５．２ｍ県道

交通

施設

国分駅南方

1.2km

法令

規制

（都）準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は霧島市中心部に近接した幹線道路沿いの商業地域。他商業地域との競合は否めないものの、市中心部
との比較における割安感等もあり、土地需要は概ね堅調である。地価は微上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、霧島市国分中央及びその周辺の同価格帯の商業地域である。需要者の中心は県内外の事業目的法人が想
定される。同価格帯の他の路線商業地域との競合、顧客の分散化等が認められるものの、市中心部へのアクセスが良好
であることや自動車通行量が多く繁華性に優れることから土地需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、業種、
土地の規模等まちまちで見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

多数の取引事例を時系列的に分析し、規範性の高い事例を選択のうえ求められた比準価格は市場の実勢を反映した実証
的かつ客観的な価格である。一方、収益価格は元本価値に見合う賃料収入が得られるほど賃貸市場が成熟しておらず、
やや低位に求められたものと思料する。よって実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準
地とのバランス検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　霧島 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,500 円／㎡

[100.8]
100

100
[103.0]

100
[110.3]

[100.0]
100

53,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

霧島市の人口は減少傾向にある。国分隼人地
区には人口の約８割が集中しており、当該地
区の土地需要は全体的に堅調である。

霧島市の中心部に近接する商業地域。他地域
との競合は見られるが背後人口等から繁華性
は良好で、土地需要は堅調である。地価は微
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

霧島 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５０１４６２１８ -92438	霧島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7.5m市道、南東12m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	１２４０２４６２１８ -86316	霧島市		更地	（　）	台形	南西9.4m市道、北東3.2m、二方路		（都）商業 (90,400)
c	１２５０３４６２１８ -78240	霧島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南18m県道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
d	１２５０４４６２１８ -99794	霧島市		更地	（　）	不整形	南西17m県道、南東7.9m、角地		（都）近商居住誘導区域 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,100	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	47,761	100 [ 86.5]	55,215	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,200
b	(　 ) 49,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.1]	55,331	100 [ 100.7]	54,946		54,900
c	(　 ) 48,052	100 [ 120.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,524	100 [ 76.5]	52,973		53,000
d	(　 ) 48,102	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	47,121	100 [ 85.5]	55,112		55,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	限定価格	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,800 円／㎡]

霧島 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,084,098	1,303,847	4,780,251	4,278,360	501,891	（　0.9490） 476,295	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	10,133,936 円　　　　（　 31,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

霧島 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
フロア貸し店舗・事務所	160.00	Ｓ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	326 ㎡	14.8 m x 22.2 m	前面道路：県道　 15.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し店舗・事務所を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

類似建物の標準的有効率を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	90.0	144.00	2,200	316,800	3.0	950,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	160.00	90.0	144.00	1,630	234,720	3.0	704,160
							0.0	0
～

～

～

計		320.00	90.0	288.00		551,520		1,654,560
								0

⑨年額支払賃料	551,520 円　×　12ヶ月　＝　 6,618,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,618,240 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 549,314 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,068,926 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,654,560 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,172 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,084,098 円　　　　（　 18,663 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,206 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

霧島 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	363,600 円	60,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	198,547 円	6,618,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 135,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 484,800 円	60,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	60,600 円	60,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,600 円	60,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,303,847 円　（　　　　　　 4,000 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,600,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,278,360 円（　　　　　 13,124 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,084,098 円
②総費用	1,303,847 円
③純収益　①－②	4,780,251 円
④建物等に帰属する純収益	4,278,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	501,891 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	476,295 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,461 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,133,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

霧島 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	霧島市国分中央五丁目７０８番６	3416000247719-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
霧島 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

霧島 5-3

鹿児島県

鹿児島第２

氏名

不動産鑑定士　木下　登

TEL.

鑑定評価額

17,500,000 円

１㎡当たりの価格

53,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	霧島市国分中央５丁目７０８番６｢国分中央５－８－２４｣				②地積　(㎡)	326 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	中小規模の小売店舗等が見られる路線商業地域	北西15.2m県道	水道、下水	国分 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 250 ｍ、北 270 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５．２ｍ県道

交通

施設

国分駅南方

1.2km

法令

規制

（都）準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　競合する地域は多いが、繁華性・集積性等の地域の特性に大きな変更は無い。今後も現在の地域性を維持して
いくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、国分中央等の主要幹線沿いの商業地域。需要者は、主として県内外企業の法人事業者が中心である。
主要幹線沿いに大型店舗が建ち並び商圏は分散しているが、集客力の高い店舗が集積する中心市街地に近い幹線沿いの
商業地の需要は安定的である。需要の中心価格帯は、規模により異なり土地で１０００万円から３０００万円程度、土
地建物一体については建物状況により見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　同一需給圏内の類似地域において国分中央３～５丁目等の商業地・商住混在地の取引事例を収集した。比準価格は類
似の取引事例から試算されており市場の実態を反映した価格である。一方、店舗等が多く建ち並ぶ収益性を重視すべき
商業地であるが、建築費の高騰や地価水準に見合う賃料が収受できず収益価格は低位に試算されている。従って比準価
格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地や取引動向等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　霧島 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,500 円／㎡

[100.8]
100

100
[103.0]

100
[110.2]

[100.0]
100

53,700

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　旧国分市の人口は微減、世帯数は微増傾向
。住宅地・商業地ともに需要は安定、全体的
に地価は横ばいから上昇傾向にある。

　繁華性、店舗の集積性等の地域要因に変化
は見られない。競合エリアは多いが背後住宅
地や立地等から当該地域の需要は安定してい
る。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

霧島 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４０７４６２１８ -97030	霧島市		建付地	（　）	ほぼ整形	西20m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	１２４０７４６２１８ -97414	霧島市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西2.6m道路、中間画地		（都）商業 (80,240)
c	１２５０４４６２１８ -99794	霧島市		更地	（　）	不整形	南西17m県道、南東7.9m、角地		（都）近商居住誘導区域 (90,300)
d	１２５０２４６２１８ -83086	霧島市		建付地	（　）	長方形	北東15.8m市道、中間画地		（都）準住居居住誘導区域 (60,200)
e	１２４０９４６２１８ -82591	霧島市		更地	（　）	不整形	北東16m県道、北西3m、角地		（都）近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 94,277	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,277	100 [ 128.1]	73,596	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,600
b	(　 ) 42,636	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 74.7]	57,076	100 [ 81.0]	70,464		70,500
c	(　 ) 48,102	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 83.4]	57,676	100 [ 103.9]	55,511		55,500
d	(　 ) 45,252	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	44,853	100 [ 81.6]	54,967		55,000
e	(　 ) 35,417	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	43,833	100 [ 108.2]	40,511		40,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,400 円／㎡]

霧島 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため不適用
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,004,671	1,291,655	4,713,016	4,236,000	477,016	（　0.9490） 452,688	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	9,631,660 円　　　　（　 29,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

霧島 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	160.00	Ｓ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	326 ㎡	14.8 m x 22.2 m	前面道路：県道　 15.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し店舗・事務所

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	90.0	144.00	2,180	313,920	3.0	941,760
							0.0	0
2～ 2	事務所	160.00	90.0	144.00	1,600	230,400	3.0	691,200
							0.0	0
～

～

～

計		320.00	90.0	288.00		544,320		1,632,960
								0

⑨年額支払賃料	544,320 円　×　12ヶ月　＝　 6,531,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等による十分な担保につき計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,531,840 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 542,143 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,989,697 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,632,960 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,974 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,004,671 円　　　　（　 18,419 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,185 円/㎡　月額支払賃料（　 2,180 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

霧島 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	360,000 円	60,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	195,955 円	6,531,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 135,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 480,000 円	60,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	60,000 円	60,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,000 円	60,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,291,655 円　（　　　　　　 3,962 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,236,000 円（　　　　　 12,994 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,004,671 円
②総費用	1,291,655 円
③純収益　①－②	4,713,016 円
④建物等に帰属する純収益	4,236,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	477,016 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	452,688 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,389 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,631,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

霧島 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	霧島市国分中央五丁目７０８番６	3416000247719-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考