令和8年1月16日　提出 霧島 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   霧島 5-2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　有馬　佑介   TEL.

鑑定評価額 1,510,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 霧島市福山町福山字樗木段５３４５番９ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 低層店舗、一般住宅 等が混在する近隣商 業地域 北西7m市道 水道 国分 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 国分駅南東方 14.0km 法令 規制 （都）  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は旧福山町の中心部に位置する商業地域で、国分隼人地区への人口集中で相対的地位は低下し、地区内 の人口減少及び少子高齢化による地域の衰退で、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、霧島市の商業地域で、旧福山町等の旧町内が中心である。主な需要者は、飲食店や物販店を運営する自 己使用目的の個人事業主が中心である。国分隼人地区への人口集中で、旧福山町の相対的地位は低下し地区内の人口減 少及び少子高齢化は進み、その影響で商況は衰退が続き空き店舗も多く新規出店は極めて限定的で、地価は下落傾向で 推移している。建物の用途や内容により、土地の規模も大きく異なり幅があることから、中心価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の店舗を中心とした商業地域である。事業者向けの賃貸市場が未成熟であり、想定される土地 取引は自己使用目的であることから、収益目的の土地取引は想定しづらいため、収益還元法は適用せず取引事例比較法 のみを適用する。そのため、比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　霧島 5-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,900 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [130.0] [100.0] 100 12,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気動向については、個人消費及び生 産活動はやや弱含み傾向であり、全体として 改善傾向が弱まりつつあるため、注視が必要 な状況である。 国分隼人地区への人口集中で、旧福山町の相 対的地位は低下し地区内の人口減少及び少子 高齢化は進み、商況は衰退傾向が継続してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％