令和8年1月16日　提出 曽於 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   曽於 5-3 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　柳元　健吾   TEL.

鑑定評価額 8,950,000 円  １㎡当たりの価格 26,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 曽於市末吉町本町１丁目５番３ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:1 店舗兼住宅 ＲＣ3 小売店舗、スーパー 等が建ち並ぶ既成商 業地域 北東12m県道 水道、下水 財部 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に位置する旧来からの商業地域で、現状格別な地域要因の変動は認められない。背後地の人口減少等 を反映して商業地需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧末吉町に形成された商業地域及び商住混在地域の存する圏域で、需要者の中心は県内法人、圏域内に 地縁性を有する個人事業者等と考えられる。市中心部の商業地域であるため建物集積の程度は高いが、商業背後地の人 口減少、大型店舗への顧客流出等が著しい状況下にあっては、商業地需要も厳しいものがある。取引自体が少なく、需 要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格のみを得た。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から試算されており市場実態が反映され ている。一方、収益価格は不動産の収益性を反映した価格であるが、当該地域は自用の低層店舗併用住宅等の建物が中 心であり、賃貸用不動産が少なく賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算出来なかった。よって、本件では 市場の特性に適合した比準価格を標準とし、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、物価高、米国の通商政策、国際情 勢等、日本経済への影響が懸念される状況に あり、先行きが不安定な状況にある。 現状格別な地域要因の変動は認められないが 、商業背後地の人口減少等により、商業地需 要は弱く、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％