令和8年1月16日　提出 曽於 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   曽於 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳山　哲朗   TEL.

鑑定評価額 4,100,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 曽於市大隅町岩川字西町６５５７番４ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ2 飲食店舗、小売店舗 等が多い既成商業地 域 北東12.1m県道 水道 財部 19.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２．１ｍ県道 交通 施設 岩川バス停近接 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 大隅町中心部の官公庁等も見られる商業地域で、今後も同様の特性を維持すると予測する。顧客の流出等で商況 は衰退傾向にあり、空き店舗等も目立つ。特段の回復要因もなく、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需要圏は、大隅町中心部の商店街及び県道や幹線道路沿いの店舗併用住宅や小規模店舗と一般住宅が混在する地域 が圏域である。需要者の中心は、大隅町に地縁や血縁を有する個人事業主及び法人である。小規模の店舗等が見られる が繁華性は低く、顧客は町外の複合商業施設や隣接する鹿屋市等に流失し、急速に空洞化、衰退化している。商業地需 要は弱く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の試算においては、やや地域の特性が異なる混在住宅地域等からも収集したが、適切に地域要因の差を補正し た。従って、比準価格は市場の実勢を反映した規範性の高い価格と言える。一方、旧来からの自用の店舗兼住宅等が主 体で、賃貸市場が未成熟で収益性に乏しいことから収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を標準とし、比較 的類似性のある標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景況は、物価上昇や自然災害などの影響 で改善傾向がやや弱まりつつある。曽於市の 人口は減少傾向にあり、過疎化や高齢化等で 宅地需要は弱い。 過疎化及び高齢化、顧客の流出等により大隅 町の地域経済は衰退しており、既存商店街の 商況は回復の兆しが見えず、商業地に対する 需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％