令和8年1月16日　提出 日置 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日置 5-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　泊　成人   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日置市東市来町湯田字八反ヶ坪３２７１番３ ②地積 　(㎡) 491   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 不整形 1:2 銀行 ＲＣ2 店舗、事務所等が建 ち並ぶ国道沿いの商 業地域 北東15m国道 水道 湯之元 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ国道 交通 施設 湯之元駅南西方 400m 法令 規制 （都） 商業 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、旧東市来町の中心商業地域であるが、商業地域内の宅地取引も少なく、地価水準は下落傾向で推移 するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧東市来町の商業地域を中心に、その周辺に位置する商業地域一円である。需要者の中心は、幹線沿い に店舗展開する事業主であり、同一需給圏外からの需要は乏しい。近隣地域には大型商業施設がなく、顧客の流出によ り商業地需要は乏しい。需要の中心となる価格帯は、敷地規模等にばらつきがあり、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の１試算価格しか求められなかった。自用建物が中心で、賃貸市場の成熟していない近隣地域において、賃貸 物件の建築を想定するのは現実的ではなく、収益還元法は適用しなかった。原価法は、既成市街地につき適用しなかっ た。比準価格が市場性を反映した客観的な価格であるので、代表標準地との検討も踏まえて、比準価格を採用して、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いちき串木野 5-3           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [ 69.6] [100.0] 100 26,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心部では景気回復の兆しも見られるが、地 方都市においては、強い地域と弱い地域の、 ２極化傾向が認められる。 地域要因に特段の変化は見られないが、宅地 取引も見られず、商業地域として衰退傾向で ある。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％