令和8年1月16日　提出 垂水 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   垂水 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　福永　至孝   TEL.

鑑定評価額 4,480,000 円  １㎡当たりの価格 14,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 垂水市中央町４９番１ ②地積 　(㎡) 301   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 空地 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西6m市道 水道 国分 41.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   230 ｍ、南   250 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 本町停東方 340m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 垂水市中心部に近い既成住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。垂水市は過疎化、高齢化 が進行し、需要は弱い。地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、垂水市中心部及びその周辺の住宅地域一円と判定した。需要者の中心は、垂水市に地縁、血縁を有する 自己使用目的の個人である。市中心部に近い既成住宅地域で、生活利便性は良い。しかし、垂水市は過疎化、高齢化が 進行し、需要は弱く、供給過多の状況にある。画地規模がまちまちな住宅地域であるため、需要の中心となる価格帯は 、見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅を主体とする既成住宅地域で、賃貸需要が弱く、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用 できなかった。比準価格は、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域である松原町、田神、栄町、旭町より、規範性の高 い取引事例から試算されており、市場性を反映し、説得力を有する。よって、比準価格を採用し、広域的な検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 垂水市は過疎化、高齢化が進行しており、郊 外部を中心に衰退傾向にある。地域経済も盛 り上がりを欠き、需要は低調である。 市中心部に近い既成住宅地域である。利便性 は良いが、過疎化、高齢化が進行し、需要は 弱く、供給過多である。地価は下落傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％