令和8年1月16日　提出 指宿 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   指宿 5-3 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　尚志   TEL.

鑑定評価額 1,190,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 指宿市山川入船町５５番２ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅、一般住 宅が混在する近隣商 業地域 南東10m市道 水道 山川 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市翁 交通 施設 山川駅南東方 2.3km 法令 規制 （都） 商業 ⑤地域要因の将 　来予測 旧山川町中心部に位置する商業地域。背後人口の減少とともに商環境は厳しく、宅地需要は乏しい。地価は下落 傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、指宿市山川及び開聞地区並びにその周辺部の近隣商業地域。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個 人及び個人事業者と考えられる。近隣地域は、店舗兼住宅が主体の商業地域であるが、空き店舗や休眠店舗も散見され 、宅地需要は乏しい。不動産取引自体少なく、中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住目的の建物がほとんどで、賃貸事例の収集が困難なため、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は 実際の取引で成立した価格より求めたもので、経済的実証性を反映している。本件では、比準価格を採用して、指宿市 山川地区の最近における商業地の価格動向との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山川地区は、基幹産業の水産加工業が事業主 の高齢化、労働力不足のほか原料の調達難で 低迷が続き、宅地需要は減退している。 新規出店は見られず。空き店舗や休眠店舗が 散見される。周辺にはコンビニエンスストア もなく、宅地需要は乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.6 ％  ％