令和8年1月16日　提出 鹿屋 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿屋 5-2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　木下　登   TEL.

鑑定評価額 4,340,000 円  １㎡当たりの価格 41,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿屋市大手町７２８９番６ ｢大手町３－１８－２｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅、金融機 関等が混在する商業 地域 南東21.5m国道 水道、下水 志布志 27.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２１．５ｍ国道 交通 施設 鹿屋停北西方近接 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 　幹線沿いへの分散化により中心商業地の空洞化が続き、需要の低迷、地価の下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、大手町等の市街地及びその周辺の商業地域。需要者は主として県内企業の法人事業主が中心である。 従来からの店舗事務所等が多い古くからの中心市街地であるが、空き店舗や未利用地が目立ち始め、幹線沿いの商業地 に比べ需要は低迷している。需要の中心価格帯は、土地、古家付き土地ともに規模等により異なるが４００万円から１ ０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　同一需給圏内の鹿屋市街地の本町、朝日町、北田町等の類似地域における商業地の取引事例を収集した。比準価格は 類似の取引事例から試算されており市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、店舗等が建ち並ぶため収益性を 重視すべき商業地であるが、収益目的の取引は皆無であることから、収益価格の試算は行っていない。従って比準価格 を標準に、代表標準地や取引動向等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿屋 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [121.0] [100.0] 100 41,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　旧鹿屋市地区の人口は微減、世帯数は微増 傾向にある。主要幹線及び背後を中心に需要 は安定、郊外部はやや低迷する二極化が見ら れる。 　中心商業地の空洞化のほか、「リナシティ かのや」の核テナントであったマックスバリ ュが閉店し、繁華性の低下等の影響が見られ る。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％