令和8年1月15日　提出 鹿屋 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿屋 -4 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　真悟   TEL.

鑑定評価額 1,370,000 円  １㎡当たりの価格 3,150 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿屋市吾平町上名字山崎水流７４８２番２ ②地積 　(㎡) 436   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 西4.5m市道 水道 志布志 29.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南   350 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 志布志駅南西方 29.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅と農家住宅が混在する旧来からの住宅地域である。周辺環境に大きな変化は見られない。空 家、空地が散見され土地需要は軟調で、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,150 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿屋市吾平町及び鹿屋市内の同価格帯の既成住宅地域である。需要者の中心は鹿屋市に居住する自用目 的の勤労者、個人事業主等であるが地縁的な選好性が認められる。人口減少等から当該市場への参入者は少なく、土地 需要は軟調で、地価は下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、規模等まちまちであるが、土地が１００ 万円～２００万円程度、新築戸建物件は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地が存する近隣地域は自用の一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域であり、賃貸市場は未成熟である。よって収 益還元法は適用せず、比準価格のみの試算となった。比準価格は市場の実勢を反映した実証的かつ客観的な価格であり 、当該地域は自用の戸建住宅地としての需要が中心であることから比準価格を標準とし、代表標準地との均衡をも踏ま えて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿屋 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      3,700 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [116.4] [100.0] 100 3,130  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿屋市の人口は減少傾向にある。一部の市街 地を除いて土地需要は軟調で、今後は建築費 高騰の影響が懸念される。 旧来からの住宅地域であるが、空家や空地が 散見され、人口流入は殆ど見られない。土地 需要は軟調で地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％