令和8年1月16日　提出 鹿児島 5-31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 5-31 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　柳元　健吾   TEL.

鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市東開町字東開４番１１３ ②地積 　(㎡) 1,237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 店舗 Ｓ1 飲食店、自動車販売 店等が建ち並ぶ路線 商業地域 北西25.8m県道 水道、ガス、下水 宇宿 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    25 ｍ、南   350 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ２５．８ｍ県道 交通 施設 宇宿駅南西方 1.5km 法令 規制 工業 (60,200) 特別用途地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市南部郊外の路線商業地域で、現状格別な地域要因の変動は認められない。幹線道路沿線で車両交通量が多く、 視認性が高いため、商業地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市南部にあって、東開、宇宿等に形成された路線商業地域並びにその周辺部の商業地域等の存する圏域 で、需要者の中心は県内外の法人と考えられる。市南部の人口増加や周辺に形成される大型工業地域等の影響があり、 当該圏域内における商業地域は、車両交通量が極めて多く、視認性が高い商業地域が多い。そのため、商業地需要は堅 調である。需要の中心となる価格帯については、取引規模等が多様であるため見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格のみを得た。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から試算されており市場実態が反映され ている。一方、収益価格は不動産の収益性を反映した価格であるが、当該地域は低層店舗等自用の建物が中心であり、 賃貸用不動産が少なく賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算出来なかった。よって、本件では市場の特性 に適合した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 5-14                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    154,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [117.0] [100.0] 100 135,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、物価高、米国の通商政策、国際情 勢等、日本経済への影響が懸念される状況に あり、先行きが不安定な状況にある。 現状格別な地域要因の変動は認められないが 、車両交通量が多いため、視認性が高く、商 業地需要は堅調であり、地価は上昇傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％