令和8年1月16日　提出 鹿児島 5-26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 5-26 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　豊   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 29,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市喜入町７０１８番４ ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 銀行 ＲＣ2 低層の店舗、銀行の ほか住宅も見られる 商業地域 北西10.5m県道、南西側道 水道 喜入 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   180 ｍ、南    50 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．５ｍ県道 交通 施設 喜入駅北東方 550m 法令 規制 （都） ２中専 ⑤地域要因の将 　来予測 喜入地区中心部に位置する旧来からの近隣商業地域であるが、量販店等への顧客流出により年々衰退化傾向にあ る。地価は今後も弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、喜入地区を中心とした周辺の商業地域一円。需要者は、喜入地区に地縁性を有する個人事業者が主体 である。当地区は、近隣住民に対する日用品の供給を行う近隣商業地域である。商圏内の高齢化に加え、国道沿いの量 販店及び谷山地区等への顧客流出により土地需要は低迷している。需要の中心価格帯は、取引件数が少なく見い出し難 い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域周辺は、自用の店舗が主体の商業地域である。投資を主目的としたテナントは皆無であることから収益還元 法の試算は割愛した。比準価格は事例数は少ないが、喜入地区内に存する規範性を有する事例を採用しており、説得力 の高い実証的価格が得られたと判断する。よって、実勢を反映した比準価格を基に、広域的な検討も踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地再開発、都心回帰の動きにより既成市 街地の土地需要は堅調。建築費高騰の影響で 宅地面積の細分化、郊外部への需要の分散化 が見られる。 近隣地域内には新規店舗の立地や店舗の更新 等は見られず停滞している。閉鎖店舗もあり 商用地の需要は乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％