令和8年1月15日　提出 鹿児島 5-12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 5-12 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　修   TEL.

鑑定評価額 52,900,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 97,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市東谷山５丁目２７番３ ｢東谷山５－２７－３｣ ②地積 　(㎡) 430   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,200) （その他） 1:1.5 店舗 ＬＳ1 店舗、事業所等が混 在する県道沿いの商 業地域 南東16m県道 水道、ガス、下水 谷山 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 谷山駅北西方 600m 法令 規制 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、県道沿いに店舗、事務所などが混在する商業地域である。繁華性は高くはないが、谷山駅周辺の区 画整理による影響もあり、商業地需要は底堅い状況にあり、今後も地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島市南部の商業地域一円である。典型的な需要者は店舗、事務所などを求める法人等が中心である 。当該地域は、県道沿いに店舗、事務所などが見られる交通量の比較的多い地域であり、店舗の連担性などはやや劣る が、背後の顧客状況は良好な地域である。谷山駅周辺の区画整理の影響もあり需要は底堅い状況であり、地価は上昇傾 向で推移している。需要の中心価格帯は、土地の規模、建物の規模・構造・用途等でバラツキがあり把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格が得られた。原価法は、既成市街地のため適用できなかった。当該地域は、自用目的の利用が中 心で賃貸物件は少なく、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用できなかった。比準価格は実際の取引か らアプローチした試算価格で、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する。本件では、代表標準地との検討を十 分踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 5-14                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    154,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [128.8] [100.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿児島市の景況は回復しており、不動産市況 も全般的に回復しているが、建築費の上昇、 建築基準法の改正などによる影響が懸念され る。 当該地域は、店舗、事業所等が混在する県道 沿いの商業地域である。谷山駅周辺の区画整 理による影響等もあり、地価は上昇傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％