別記様式第二 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
鹿児島 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 3-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩切　正廣   TEL. 
鑑定評価額 4,320,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 鹿児島市吉野町８４１２番３
 ②地積(㎡) 330  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）

1.5:1		 畑 周辺に一般住宅等が見られる宅地見込地地域 水道 鹿児島

5.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  100 ｍ、西  100 ｍ、南  300 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   15.0 ｍ、奥行　約　　   20.0 ｍ、規模　　        300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 接面道路はない 交通

施設		 鹿児島駅北東方

5.3km		 法令

規制		 １低専
(40,60)
⑤地域要因の
　将来予測		 街路条件がやや劣るも農地等のほかに戸建住宅等も見られる地域である。周辺ではミニ開発地が散見される等、
今後も住宅地への転換が進むと予測される。
(3)最有効使用の判定 転換後、造成後に戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     13,100 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     13,100 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島市北部の吉野地区の宅地開発が行われている地域である。需要者の中心は鹿児島市内の住宅建築
業者等である。吉野地区の市街化調整区域内での宅地開発が一段落し、市街化区域内の畑等に対する宅地開発が行われ
ている。周辺の宅地価格が安定的に推移しているため見込地価格も横ばい傾向にある。需要の中心となる価格帯は、立
地条件や規模により異なるため見い出せない。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 近隣地域は戸建住宅の周辺に農地等も見られる地域である。比準価格は周辺の宅地見込地の取引価格を基に試算された
もので、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有している。控除法による価格は現実の宅地分譲における造成工事
費等を参考として査定している。本件では、類似地域にある基準地価格を規準とした価格との検討を踏まえ、比準価格
と控除法による価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　■基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　鹿児島 3-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　     12,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.5]		 [100.0]
100
     12,700 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     13,100 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 鹿児島市内では利便性に優る住宅地が少ないため、
建築費の上昇から住宅建築には弱さが見られるも宅
地に対する一定の需要が見込まれる。

吉野町は価格水準が低い割に利便性が向上している
ため、住宅地需要は堅調で、市街化区域を中心とし
て宅地開発が行われている。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　   +5.0

環境　　　　　　　　　  -10.0

宅地造成　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 鹿児島 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４０１
４６２０１
-91725		 鹿児島市 畑   不整形 東6m私道、
中間画地

１低専

(40,60)
b １２２０７
４６２０１
-85941		 鹿児島市 畑   ほぼ台形 北東4m私道、
中間画地

１低専

(40,60)
c １２３０９
４６２０１
-74210		 鹿児島市 畑   袋地等 西3.5m道路、
中間画地

１低専

(40,60)
d １２１０７
４６２０１
-91114		 鹿児島市 畑   ほぼ長方形 南4.5m道路、
西5m、角地

１低専

(50,60)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
13,761 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
13,761 		 100
[ 102.0]
13,491 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
13,500 
b (　　            )
11,387 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
11,387 		 100
[ 100.0]
11,387 
11,400 
c (　　            )
10,593 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
10,593 		 100
[  90.2]
11,744 
11,700 
d (　　            )
12,822 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
12,822 		 100
[  93.1]
13,772 
13,800 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -7.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -4.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      13,100 円／㎡]
鹿児島 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　（円／㎡）		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n：  9.0 月 p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　（円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
29,600  （　   82.9 ％）
24,538 		 6,000    540  3,000  14,998 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n:  9.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  1.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9174　　　　     13,759		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9524　     13,104		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 13,100 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １２２０８
４６２０１
-91651

     36,145 		 100
[100.0]		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]

     37,314 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     37,300 
b １２４１２
４６２０１
-99509

     25,697 		 100
[100.0]		 [100.6]
100		 100
[  /  ]		 100
[102.0]		 100
[100.0]

     25,344 

     25,300 
c １２５０３
４６２０１
-76984

     30,020 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 100
[100.0]

     28,379 

     28,400 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.13		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.04		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.02		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +6.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 30,000 円／㎡ 
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
鹿児島

-7
39,800 		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[132.0]
29,560 		 [100.0]
100
29,600 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　 +10.0
環境　　 +20.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 29,600 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　   2,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     20 ｍ、西     20 ｍ、南     10 ｍ、北     40 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　      8　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　    207 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　       ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　なし
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　Ｕ形側溝
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　なし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  50.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 鹿児島 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市吉野町８４１２番３
 3400000278782-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
鹿児島 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿児島 3-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　隼人   TEL. 
鑑定評価額 4,320,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 鹿児島市吉野町８４１２番３
 ②地積(㎡) 330  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）

1.5:1		 畑 周辺に一般住宅等が見られる宅地見込地地域 水道 鹿児島

5.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  100 ｍ、西  100 ｍ、南  300 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   15.0 ｍ、奥行　約　　   20.0 ｍ、規模　　        300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 接面道路なし 交通

施設		 鹿児島駅北東方

5.3km		 法令

規制		 １低専
(40,60)
⑤地域要因の
　将来予測		 吉野地区南部の宅地見込地地域である。吉野東小学校校区は比較的土地利用度が低く、宅地開発や住宅分譲が散
見される。今後も宅地開発が進む可能性は高いと予測する。
(3)最有効使用の判定 転換後、造成後に戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     13,100 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     11,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、吉野地区を中心とする宅地見込地地域と判定した。需要者の中心は、鹿児島市内の宅地開発業者である
。吉野地区では宅地開発が継続して見られ、当該地域は市街化区域内にあることから、宅地開発の際の行政上の制約は
比較的少ない。需給関係は概ね安定しており、地価も安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、規模や造成
の難易等によりばらつきが大きく、見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、本件では地域環境が類似した事例からの査定価格を標準に決定しており、説得力に極めて優れる。他方、
控除法による価格は、典型的需要者である不動産開発業者の事業採算性の視点から試算されているが、想定要素が多く
、説得力にやや劣る。本件では、周辺の地価調査基準地価格を規準とした価格との検討を踏まえ、比準価格をそのまま
採用して、控除法による価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　■基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　鹿児島 3-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　     12,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.5]		 [100.0]
100
     12,700 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     13,100 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 人口は減少傾向にあるが、南九州地域の政治・経済
・文化の中心地としての地位を保っている。中心部
等では地価上昇が継続している。

吉野地区の住宅地に対する需要は安定している。同
地区の宅地見込地に対する需要も安定しており、概
ね現状の地域性を維持している。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　   +5.0

環境　　　　　　　　　  -10.0

宅地造成　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 鹿児島 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１１
４６２０１
-83772		 鹿児島市 畑   台形 北東6m市道、
中間画地

｢調区｣ 

(50,80)
b １２４０１
４６２０１
-91814		 鹿児島市 雑種地   ほぼ整形 北4m市道、
東3m、角地

１低専

(50,60)
c １２３０９
４６２０１
-74210		 鹿児島市 畑   袋地等 西3.5m道路、
中間画地

１低専

(40,60)
d １２３１０
４６２０１
-82078		 鹿児島市 畑   ほぼ整形 北東6m道路、
南東4m、角地

１低専
特になし
(50,60)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
9,319 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
9,319 		 100
[  73.5]
12,679 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
12,700 
b (　　            )
10,213 		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  80.0]
13,060 		 100
[  99.0]
13,192 
13,200 
c (　　            )
10,593 		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]
10,837 		 100
[  80.8]
13,412 
13,400 
d (　　            )
10,631 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 105.0]
10,125 		 100
[  86.6]
11,692 
11,700 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -30.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.08		 画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -10.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.08		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -15.0 宅地造成　　  -3.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      13,100 円／㎡]
鹿児島 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　（円／㎡）		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n：  5.0 月 p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　（円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
29,000  （　   78.4 ％）
22,736 		 7,000    350  3,000  12,386 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n:  7.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  1.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9346　　　　     11,576		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9524　     11,025		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 11,000 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １２５０５
４６２０１
-77057

     41,425 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.1]		 100
[132.5]

     29,192 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     29,200 
b １２５０５
４６２０１
-77368

     28,140 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[106.1]		 100
[ 88.8]

     29,867 

     29,900 
c １２５０１
４６２０１
-91460

     23,639 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 83.0]

     27,922 

     27,900 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -4.0 交通・接近  +20.0 環境　　　  +15.0
画地　　　   +7.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -6.0 交通・接近   +5.0 環境　　　  -10.0
画地　　　   +6.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -8.0 交通・接近   -5.0 環境　　　   -5.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 29,000 円／㎡ 
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
鹿児島

-7
39,800 		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[131.3]
29,718 		 [100.0]
100
29,700 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +5.0
環境　　 +25.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 29,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　   2,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     20 ｍ、西     20 ｍ、南     10 ｍ、北     40 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　      9　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　    174 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　  21.6 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁０．５ｍ
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　Ｕ字型側溝
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　なし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  50.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  50.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 鹿児島 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿児島市吉野町８４１２番３
 3400000278782-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考