令和8年1月16日　提出 高原 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高原 5-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　戸野　由紀子   TEL.

鑑定評価額 1,710,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西諸県郡高原町大字西麓字上馬場８６７番２ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (90,200) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗が建ち並ぶ県道 沿いの近隣商業地域 南東16m県道 水道 高原 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ　県道 交通 施設 高原駅　北東方 1.1km 法令 規制 （都） 近商 (90,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、町内で最も繁華性を有する商業地域であるが、店舗経営者の高齢化、後継者不足等の課題を抱えて おり、商業地の需要は低調であるため、地価は下落傾向が継続するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高原町を中心に、隣接する小林市及び都城市に形成された商業地域並びに商住混在地域である。需要者 の中心は、同一需給圏内に地縁を有する個人事業者、中小法人である。店舗経営者の高齢化、後継者不足等により、商 業地の需要は低迷しており、地価は下落傾向が継続している。商業地取引の件数が非常に少なく、また、取引の個別性 も強いことから、需要の中心となる明確な価格帯を見出すことは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用目的の取引が中心であり、適切な賃貸事例の収集が困難であるため、賃貸市場が未成熟であると 判断し、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、信頼性のある取引事例を複数採用して導出した価格であり、 市場性を反映しており、信頼性が高い。鑑定評価額の決定にあたっては、市場参加者が取引指標とする市場性を反映し た比準価格を標準とし、代表標準地価格及び前年公示価格からの検討を踏まえて、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都城 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 95.1] [100.0] 100 12,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復している。先行きについ ては、物価上昇の継続が個人消費に及ぼす影 響や金融資本市場の変動等の影響に留意が必 要である。 近隣地域は、店舗が建ち並ぶ県道沿いの近隣 商業地域である。商業地の取引は少なく、地 価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％