令和8年1月16日　提出 えびの -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   えびの -2 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　戸野　由紀子   TEL.

鑑定評価額 2,250,000 円  １㎡当たりの価格 9,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 えびの市大字原田字本地原１４０３番７ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅を中心に農 家住宅が介在する住 宅地域 南5.5m市道 水道 えびの飯野 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ　市道 交通 施設 えびの飯野駅　北東方 700m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅を中心に農家住宅が介在する住宅地域であるが、生活利便性がやや劣る地域であるため、 需要は低調であり、地価は下落傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、えびの市及び小林市に形成された住宅地域一円である。需要者は、同一需給圏内の居住者及び就労者が 大半を占める。近隣地域は、一般住宅を中心に農家住宅が介在する古くからの住宅地域であるが、生活利便施設への接 近性に劣るため選好性は低く、需要は低調であり地価は下落傾向が続いている。需要の中心となる価格水準は、土地は ２００万円～２５０万円程度、新築の戸建住宅物件は１，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心に農家住宅も見られる住宅地域であり、周辺に共同住宅等は見受けられず賃貸市場が未成熟 であることから、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は広域的に収集した信頼性のある取引事例を採用し導出 した価格であり、市場参加者が取引指標とする市場性を反映している。鑑定評価額の決定にあたっては、市場参加者の 属性を踏まえ比準価格を標準とし、代表標準地価格及び前年公示価格からの検討を踏まえて、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　えびの -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,100 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [122.6] [103.0] 100 8,970  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復している。先行きについ ては、物価上昇の継続が個人消費に及ぼす影 響や金融資本市場の変動等の影響に留意が必 要である。 近隣地域は、一般住宅を中心に農家住宅が介 在する住宅地域であるが、生活利便性がやや 劣るため需要は低調で、地価は下落傾向が継 続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％