令和8年1月16日　提出 延岡 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 5-3 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　伊奈　百合香   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市昭和町１丁目１８番８ ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗のほかに共同住 宅等が見られる商業 地域 東12m市道 水道、ガス、下水 延岡 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 延岡駅　南方 600m 法令 規制 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は店舗のほか、共同住宅等も見られる国道背後の商業地域である。ＪＲ延岡駅近くに位置するが再開発 による影響は見られず、地域要因に特段の変化は無いため、当面地価は横ばいで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は延岡市中心部周辺の商業地域及び商住混在地域であり、典型的需要者は地縁のある法人及び個人事業者で ある。店舗併用住宅のほか共同住宅、戸建住宅が混在する商業地域で繁華性はやや劣るが、ＪＲ延岡駅に近く、幹線道 路への接続も良好なため、土地需要は堅調であり、地価は当面横ばいで推移するものと思料される。なお、商業地の取 引は、画地条件や当事者間の事情により価格に幅があるため、一概に水準を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、商住混在地域に存することから、取引事例比較法の適用にあたっては、市内で繁華性が同程度の商住混 在地域に存する売買事例を収集し、比準価格を試算した。また自用の店舗が中心で、適切な賃貸事例の収集が困難なこ とから、収益還元法は適用しなかった。主たる需要者は、自用目的の地元法人や個人事業者であるため、比準価格は市 場性を反映した実証的な価格であり、代表標準地からの検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 5-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [107.9] [100.0] 100 44,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済は緩やかな回復傾向だが、当市の人口及 び世帯数の減少や生活様式の変化が、住宅市 場での物件の選別、中心商業地の衰退に影響 を及ぼしている。 地域要因に特に変化はないが、ＪＲ延岡駅に 近く、幹線道路背後の商住混在地域として需 要は堅調で、地価は横ばい傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％