令和8年1月16日　提出 都城 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 5-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　鬼束　宜朗   TEL.

鑑定評価額 42,700,000 円  １㎡当たりの価格 63,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市上町２４２４番外 ②地積 　(㎡) 675   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,500) 準防 （その他） 駐車付置義務 (90,500) 1:2 店舗 ＬＳ2 中低層の店舗ビル、 銀行等が建ち並ぶ商 業地域 南東25m国道 水道、ガス、下水 西都城 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ国道 交通 施設 西都城駅　北東方 700m 法令 規制 （都） 商業 (90,500) 準防  駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は都城市中心市街地を形成する商業地域である。周辺では飲食店舗を中心に新規出店が見られるなど、 店舗需要は堅調であり、地価は緩やかに上昇するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、都城市中心市街地及びその近郊に形成される商業地域である。需要者は同一需給圏内の個人及び法人事 業者が大半を占め、一部県内外に資本力を持つ企業も見られる。飲食店舗の新規出店が見られる中、市が中心市街地に 対する再生プラン補助金を設けたことにより更なる出店も期待され、地価は緩やかに上昇している。なお、商業地の取 引は少なく、事情を含むものも多いため中心となる価格帯を見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、店舗ビル、銀行等が建ち並ぶ商業地域である。周辺で賃貸物件は見られるものの、事務所向けの賃貸需要 に乏しく、昨今の建築費の高騰等を踏まえた収益性を考慮した結果、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、代替 競争関係にある取引事例との比較により求めたもので実証的な価格であり、規範性が高い。鑑定評価額の決定に当たっ ては、市場性を反映した比準価格を標準とし、前年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇の影響はあるが、個人消費の回復や 雇用・所得環境の改善により県内経済は緩や かに回復しつつある。 都城市中心市街地を形成する商業地域であり 、市の各種事業の効果もあって店舗需要は堅 調であり、地価は緩やかに上昇している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％