令和8年1月16日　提出 都城 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 -12 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　鬼束　宜朗   TEL.

鑑定評価額 3,750,000 円  １㎡当たりの価格 7,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市高城町大井手字二本松２２０９番２ ②地積 　(㎡) 500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等が見られる住宅地 域 南東12m市道 水道 山之口 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ２ｍ市道 交通 施設 山之口駅　北西方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅、農家住宅のほか農地も見られる旧来からの住宅地域である。周辺における住宅地需要はや や低位ながら安定しており、地価は底値水準にあることから横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、都城市北部及び北諸県郡旧町に存する住宅地域一帯である。需要者の大半は同一需給圏内の居住者が占 めており、その中でも地縁性を有する者が多く圏外からの転入者は少ない。人口減少、少子高齢化等の影響により不動 産取引は活発とはいえないものの、需給ともに低位ながら安定しており地価は底値感もあり横ばいで推移している。土 地は４００万円程度であり、新築戸建分譲の供給は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、旧高城町郊外部の旧来からの住宅地域である。近隣地域及び周辺において賃貸物件は見られず、賃貸市場 が未成熟であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、代替競争関係にある取引事例との比較により求めたも ので実証的な価格であり、規範性が高い。鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、代 表標準地価格及び前年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都城 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [155.8] [102.0] 100 7,510  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇の影響はあるが、個人消費の回復や 雇用・所得環境の改善により県内経済は緩や かに回復しつつある。 一般住宅、農家住宅等が見られる住宅地域で あり、地域内に格別の変動要因は見受けられ ない。底値感もあって地価は横ばいで推移し ている。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +64.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％