令和8年1月16日　提出 宮崎 5-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 5-9 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　齊藤　晃一   TEL.

鑑定評価額 9,140,000 円  １㎡当たりの価格 50,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大字島之内字松下２２４８番１外 ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） (90,200) 台形 1:1 店舗兼事務所 Ｓ2 国道沿いの一般住宅 もある商業地域 南東11m国道、南西側道 水道、下水 日向住吉 160m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ国道 交通 施設 日向住吉駅　西方 160m 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は郊外部の商業地域である。地区中心から離れた地域であるが、車両の交通量は多く、近傍の路線沿いに は店舗の新規出店も見られる。地価には下げ止まり感が見られ、やや上昇に転じていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市中心部北部近郊及び郊外の商業地域または商住混在地域一円で、需要者は地元の個人事業主又は 中小法人が中心である。国道沿いの旧来からの商業地域であるが、地区中心からは距離があり、また、核となる店舗が ないためやや弱含みで推移してきたが、近年では新規の出店等も見られ、地価は底を打ち、やや上昇傾向にて推移して いるものと推定する。なお、取引自体が少ないため、中心となる価格帯の明確な把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏である市北部の広域的な類似地域に所在する事例を収集し、比準価格を試算した。また、当該地域は自用の 店舗や店舗兼住宅を中心とし、事業用不動産の賃貸は需要・供給ともに乏しく、店舗、店舗兼住宅等に係る適切な賃貸 事例は皆無であるため、収益還元法は適用しなかった。従って、価格の決定にあたっては、比準価格を中心に、代表標 準地及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 5-21                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [132.5] [105.0] 100 50,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の経済は、物価上昇等の影響が見られる ものの都市部を中心に回復傾向にある。一方 、地方部においては依然として厳しい状況が 続いている。 国道沿いの商業地域であり、車の通行量は多 く、新規の出店等も見られるなど、やや上昇 傾向にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％