令和8年1月16日　提出 宮崎 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -53 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　傳田　和之   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 57,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市清武町加納字櫛間甲１５２０番１５ ②地積 　(㎡) 289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 加納 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 加納駅　西方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 旧清武町の北東部に形成された高台の大規模な分譲住宅団地で、区画が整然とし、交通利便性や生活利便性に優 ることから、需要は高い状態で推移している。したがって、地価は今後も上昇傾向と思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧清武町の北東部に形成された住宅団地及び周辺の高台の住宅地域である。主たる需要者は宮崎市中心 部に通勤・通学する等の生活拠点がある、子育て世帯が中心になるものと考えられる。当該地域は高台の住宅地で、周 辺には生活利便施設が多く存し、交通利便性も良好である。また、防災の観点からも昨今は人気がある。土地は１，５ ００～２，０００万円、新築戸建住宅は３，５００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域には、中規模一般住宅が多く建ち並び、取引の中心も自己使用目的のものとなっている。アパートも散見 されるが、旧来からの土地所有者によるものがほとんどであり、収益性に基づく地価形成がなされていないことから、 収益価格の試算を断念した。したがって、類似地域の規範性が高い取引事例から求めた比準価格を中心に、代表標準地 価格及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -54                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 65.6] [103.0] 100 57,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、物価上昇や 省エネ法等の改正が影響し、新築着工は減少 している。地価は上昇傾向にあるが、郊外は 弱含みである。 地域要因の大きな変動は見られないが、当該 地域の需要は高く、取引が活発であることか ら、地価は上昇傾向で推移するものと思料す る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％