令和8年1月16日　提出 宮崎 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -12 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長友　岳夫   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市阿波岐原町鳥居原２１４５番９ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北4.4m市道 水道、ガス、下水 宮崎 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．４ｍ　市道 交通 施設 宮崎駅　北東方 3.1km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主として共同住宅等が見られる住宅地域で、最寄駅及び市中心部への接近性に劣るものの、公共利便 施設、大型商業施設等に近接して利便性が比較的良好で、地価は上昇傾向で推移するものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は戸建住宅を主とした宮崎市北東部及びその周辺に位置した住宅地域で、需要者の中心は自己使用を目的と した宮崎市内の勤労者世帯である。当該地域は最寄駅及び市中心部への接近性に劣るものの、公共利便施設、大型商業 施設等に近接して利便性が比較的良好で、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は土地１，６００ 万円程度、新築戸建住宅は３，１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を主とした住宅地域で、地域の標準的使用及び公法上の規制等から共同住宅等の収益物件を想定す ることは現実的ではないと判断したため、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は宮崎市北東部及びその周辺 に位置した住宅地域において、信頼性の認められる取引事例から試算された実証的な価格であり、説得力を有する。以 上から、比準価格を標準とし、代表標準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,400 円／㎡ [102.4] 100 100 [101.0] 100 [147.4] [100.0] 100 51,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮崎市の人口は逓減傾向で、高齢化率は県内 で最も低い状況である。市内の経済は、物価 上昇の影響が見られるものの穏やかに回復し つつある。 最寄駅及び中心部への接近性に劣るものの、 公共利便施設、大型商業施設等に近接して利 便性が比較的良好で、地価は上昇傾向で推移 している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％