令和8年1月16日　提出 国東 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   国東 5-1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　安東　正二   TEL.

鑑定評価額 29,200,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国東市国東町鶴川字宮ノ下１２０番１外 ②地積 　(㎡) 1,230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 地区計画等 (90,400) 台形 1:1.2 店舗 ＲＣ2 店舗、営業所等が建 ち並ぶ国道沿いの商 業地域 東15m国道 水道、下水 杵築 30.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   110 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 杵築駅　北東方 30.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市役所や店舗が建ち並ぶ国東市中心部の商業地域であり、地域要因に特に変動なく推移するものと予測する。人 口減少、購買力低下等の要因により新規投資意欲は低調で、需要は弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、国東市内の幹線道路沿い及び準幹線道路沿いの商業地域又は商住混在地域である。主な需要者は、店舗 ・事業所等としての利用を目的とする地元法人や個人が中心である。国東市国東町の中心部に位置しているが、地域人 口の減少や高齢化により購買力が低下しており、地価は弱含んでいる。需要の中心となる価格帯は画地規模により様々 であり、把握が困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性が高い事例を重視して求めた実証的な試算価格が得られた。また、近年新設の賃貸物件はほぼみら れず、賃貸需要や建築費高騰を勘案すれば、現下の賃貸市場において新たに投資する経済合理性が認められないため、 収益還元法は適用しなかった。したがって代表標準地からの規準価格との均衡に留意し、比準価格を採用して、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　杵築 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [150.0] [ 98.0] 100 23,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化が進んでおり、購買力が低 下しているため、新規投資意欲は低調な状態 が続いており、地価は総じて弱含んでいる。 店舗、営業所等が建ち並ぶ国東市の中心部の 商業地域であり、特に変化はないが、地域人 口の減少等の影響で需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％