令和8年1月16日　提出 国東 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   国東 -1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　安東　正二   TEL.

鑑定評価額 6,010,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国東市国東町鶴川字上水手２６９番１ ②地積 　(㎡) 485   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅やアパート のほか空地も残る住 宅地域 北東6.2m市道 水道、下水 杵築 31.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   110 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．２ｍ市道 交通 施設 杵築駅　北東方 31.0km 法令 規制 （都） １住居 ⑤地域要因の将 　来予測 国東市中心部近郊に所在する、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね熟成している。地域要因に特に変動なく 推移するものと予測するが、地域人口の減少により需要は弱含みの状況が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、国東・武蔵・安岐の各地域における中心部周辺の住宅地域である。主な需要者は、自己所有目的の個人 で、地縁性を有する者が多い。中心部近郊に存し、各種店舗等への接近性が良好で日常生活上利便性が高いが、地域人 口の減少により需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、画地規模により様々であるが、土地で４００万円～ ６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が中心であり、多数の取引事例より得られた比準価格は実証的・客観的価格である。周辺に古いア パートは見受けられるが、近年新築の賃貸物件はなく、賃料水準や建築費高騰を考慮すれば、現下の賃貸市場において 新たに投資する経済合理性が認められず、収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を採 用し、類似する他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　国東 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,560 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 76.0] [100.0] 100 12,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は、人口減少や高齢化の進行が県平均よ り進んでおり、需要を喚起する要因も特にみ られず、住宅地需要は弱い状況が続いている 。 戸建住宅を中心にアパートや空地も残る住宅 地域であるが、周辺において開発等の動きも 特にみられず、需要は弱い状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％