令和8年1月16日　提出 豊後高田 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊後高田 5-1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　木口　優子   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊後高田市新町字吉光２０１７番４外 ②地積 　(㎡) 498   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (89,390) 台形 1:1.5 診療所 Ｗ2 スーパー、小売店舗 等が建ち並ぶ路線商 業地域 東16m国道、北側道 水道、下水 宇佐 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   210 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 宇佐駅北東方 4.5km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) ⑤地域要因の将 　来予測 豊後高田市中心部に所在する国道沿いの商業地域として概ね熟成しているが、今後は高齢化による購買力低下、 市外や郊外の商業施設への顧客の流出等により需要は減退していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊後高田市内の商業地域や商住混在地域を中心として、隣接市に所在する商業地域も含む。需要者は、 店舗・事業所用地としての利用目的の地元法人や個人を始めとして、県内外の法人も想定される。豊後高田市中心部に 位置するが、昨今は郊外の路線商業地や市外の商業施設への顧客流出が見られ、需要はやや弱含んでいる。取引の中心 となる価格帯は規模によりまちまちであり、把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地であり原価法は適用できなかった。また周辺には一部賃貸物件もあるが、古い物件が多い状況にあり、現下 の建築費の上昇等の状況を鑑みると新規投資の経済合理性が認められないため収益還元法の適用も断念した。一方、同 一需給圏内類似地域に所在する取引事例を採用して得た比準価格は、市場の実態を反映した客観的・実証的価格といえ る。したがって比準価格を標準とし、更に市場動向等を勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で減少した観光客数は回復の動きが 鈍く、また高齢化による購買力低下等の影響 もあり市内の商業地需要は弱含みである。 豊後高田市中心部の商業地域である。観光地 「昭和の町」に近接するが、観光地化の影響 は当該地域には少なく需要は弱含みの状況が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％