令和8年1月16日　提出 佐伯 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐伯 -3 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　田淵　文晴   TEL.

鑑定評価額 3,480,000 円  １㎡当たりの価格 26,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐伯市日の出町１２３７０番４２ ｢日の出町６－１７｣ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (80,300) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、併用住宅 が建ち並ぶ港近くの 住宅地域 南西5m市道 水道、下水 佐伯 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 佐伯駅　北東方 450m 法令 規制 （都） 商業 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 葛港に近接する住宅地域である。市全体の人口減少に加え、南海トラフ地震時に大規模な津波被害が想定される ため土地需要は低調であり、地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中心市街地近郊の住宅地域一帯である。需要者の中心は旧市内居住者だが、旧郡部や隣接市からの転入 も見られる。市全体の人口減少に加え、港に近接し南海トラフ地震発生時に県内最大級の津波被害が想定されることか ら選好性は低く、土地需要は低調である。近隣地域及び周辺では、土地は３００～７００万円程度が取引の中心と考え られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内から類似性、代替性を有する取引事例を収集し得た。自用の戸建住宅が大 半を占める地域で、賃貸市場は未成熟である。標準地は快適性や利便性が重視され、市場性が取引判断要因となる住宅 地域に存する。従って、代表標準地との比較検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐伯 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [131.5] [100.0] 100 26,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均を上回るペースで人口減少が進行、高 齢化率も４割を超える。新設住宅着工戸数は 、建築費上昇により令和６年以降、前年比大 幅減が続く。 港に近接し県内最大級の津波被害が想定され るため選好性は低く、市全体の人口減少を背 景に土地需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％