令和8年1月16日　提出 佐伯 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐伯 -2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　緒環　隆二   TEL.

鑑定評価額 9,560,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐伯市城南町１５番 ｢城南町３０－２３｣ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中にアパ ートも見られる住宅 地域 北東8m市道 水道、下水 佐伯 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    90 ｍ、南   220 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 ８ｍ　市道 交通 施設 佐伯駅　南西方 2.9km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部に比較的近く戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であるが、人口減少に加え地震津波による被害が想定さ れる地域でもあるため、割安で安全な郊外の住宅地が選好される中、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市中心部に近い住宅地域である。需要者の中心は３０代～４０代の平均的給与所得者である。近隣地域 及び周辺地域は街路街区が整備され、高速ＩＣへも比較的近く、良好な住環境及び生活利便性を有しているが、近年の 人口減少、高齢化の進行及び想定される地震津波被害により需要が減少し不動産市場は弱含んでいる。土地取引の中心 価格帯は１，０００万円前後であるが、位置、画地規模等により多少の相違が認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 多数の取引事例より市場実態を反映した比準価格が求められた。一方、戸建住宅中心の住宅地域であり、賃貸借需要等 の減少から、アパート投資の経済合理性が認められず、収益還元法は適用しなかった。また、既成市街地に存するため 原価法の適用も断念した。よって、本件需要者は意思決定に際し市場性を判断基準にすると考えられることから、市場 の実態を反映した比準価格を採用し、周辺標準地との価格均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業の衰退、人口の減少、高齢化率の上 昇等の継続により、地域経済が低迷し、土地 取引価格も下落傾向が続いている。 生活利便性は比較的高いが、地域人口の減少 、高齢化の進行、地震津波被害の想定等によ る需要減少から、地価は引き続き下落傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％