令和8年1月15日　提出 別府 5-12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 5-12 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　龍原　有   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 48,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市亀川四の湯町９１９番１ ｢亀川四の湯町２０－３６｣ ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） (80,360) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅、一般住 宅等が混在する近隣 商業地域 東6m県道 水道 亀川 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   300 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 低層の店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ県道 交通 施設 亀川駅　南方 950m 法令 規制 商業 (80,360) ⑤地域要因の将 　来予測 繁華性が低下しつつある近隣商業地域であるが、商店街の活性化に向けた取組みにより、その成果が期待されて いる。地域経済が回復傾向にある中で、地価は概ね安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、別府市郊外の商業地域及び商住混在地域の範囲。需要者は、地元資本の事業者が中心であり、市外法人 も見込まれる。繁華性の高い商業地域を中心に需要は高まってきているが、近隣地域のような繁華性の低い商業地域で はあまり動きが見られない。土地は、画地条件等により様々なため総額面では見出せないが、単価としては４万円～６ 万円台／㎡が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場性を反映した価格として適正に求められた。収益価格は、店舗兼共同住宅の建築を想定して試算を行 ったが、昨今の建築費の高騰により土地に帰属する純収益がマイナスとなり試算できなかった。自用の建物が中心の地 域であり、実需に基づく市場性を反映して土地価格が形成されている。よって、比準価格を重視し、収益価格がマイナ スになることを考慮し、代表標準地との検討や前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　別府 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,800 円／㎡ [105.5] 100 100 [100.0] 100 [150.9] [100.0] 100 48,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気が緩やかな回復基調にある中で、観光業 を中心に地域経済は回復傾向にあり、インバ ウンド需要の増加を受け、新規のホテル建設 が複数見られる。 旧来からの近隣商業地域であり、空き店舗が 増加しているが、周辺住宅地の価格水準に近 づいており、地価の割高感は解消されている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％