鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
別府 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

別府 -22

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　此本　純也

TEL.

鑑定評価額

3,410,000 円

１㎡当たりの価格

6,730 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	別府市大字野田字高平１１０８番１				②地積　(㎡)	506 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		｢調区｣ (30,100) （その他）風致地区土砂災害警戒区域
	台形 1.2:1	住宅Ｗ2	農家住宅が見られる古くからの住宅地域	西3.5m市道、南側道	水道	別府大学 7.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 90 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

農家住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３．５ｍ市道

交通

施設

別府大学駅　北西方

7.5km

法令

規制

｢調区｣
(30,100)
風致地区
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

農地や山林に囲まれた郊外の住宅地域で周辺環境に大きな変化が無いため、当面は現状で推移すると予測する。
市街化調整区域のため需要が限定的で、開発計画等も見られないため、地価は弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

農家住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
セットバック　　　　　　　　　　   0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 6,730 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、別府市及び大分市の市街化調整区域並びに隣接市町の都市計画区域外などの農家住宅地域一帯。需要者
は、同圏域に地縁性を有する個人が中心と想定されるほか、Ｉターンの個人需要も散見される。市街化調整区域では法
規制により開発行為が強く制限されることから需要は限定的である。不動産取引が極めて少ないため中心となる価格帯
の把握は困難であるが、土地は５００㎡程度で３００万円程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市街化調整区域で賃貸物件が皆無のため収益還元法を適用できず、また開発行為が制限されるため原価法も適用できな
かった。同圏域内では自用目的の住宅地としての取引が中心であり、付近で成立した取引価格を指標として価格検討さ
れることが一般的であるため、実際に成立した取引事例を基に試算し市場の実態を反映していると認められる比準価格
を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      6,750 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

別府市の人口は減少基調にあるが、特に郊外
部では生産年齢人口の減少や高齢化が著しい
。

地域要因に大きな変動はなく、郊外の市街化
調整区域のため選好性は低い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

別府 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｔ２５調 -8	大分市		建付地	（　）	不整形	南2m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
b	大分Ｓ２４調 -18	大分市		更地	（　）	不整形	南7.5m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	大分Ｉ２６公 -20	大分市		更地	（　）	不整形	北10m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	大分Ｋ２４調 -7	大分市		更地	（　）	台形	西4m私道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e	大分Ｆ２６公 -2	大分市		更地	（　）	不整形	南6.5m市道、西6m、東2m、三方路		｢調区｣ (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 8,164	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 68.9]	11,849	100 [ 177.8]	6,664	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	6,730
b	(　 ) 5,631	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.1]	5,921	100 [ 91.0]	6,507		6,570
c	(　 ) 4,526	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	4,526	100 [ 66.1]	6,847		6,920
d	(　 ) 7,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	7,600	100 [ 107.6]	7,063		7,130
e	(　 ) 6,379	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.7]	6,956	100 [ 108.1]	6,435		6,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +80.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -31.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,730 円／㎡]

別府 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			市街化調整区域であり開発想定は妥当性を欠くため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		市街化調整区域に存し、アパート等の建築を想定することは合理性を欠くため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

４　不動産ＩＤ

別府 -22　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	別府市大字野田字高平１１０８番１	3213000083215-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
別府 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

別府 -22

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　龍原　有

TEL.

鑑定評価額

3,410,000 円

１㎡当たりの価格

6,730 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月14日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	別府市大字野田字高平１１０８番１				②地積　(㎡)	506 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		｢調区｣ (30,100) （その他）風致地区土砂災害警戒区域
	台形 1.2:1	住宅Ｗ2	農家住宅が見られる古くからの住宅地域	西3.5m市道、南側道	水道	別府大学 7.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 90 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

農家住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３．５ｍ市道

交通

施設

別府大学駅　北西方

7.5km

法令

規制

｢調区｣
(30,100)
風致地区
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

別府市の市街地外縁部に位置する農家住宅地域であり、外部からの転入はほとんどなく、人口減少や高齢化が進
行すると予測する。価格水準が低位なため、地価は微減程度で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

農家住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
セットバック　　　　　　　　　　   0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 6,730 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、別府市の市街地外縁部から中山間部にかけて存する農家住宅地域及び隣接する大分市・由布市・日出町
の農家住宅地域一帯。主たる需要者は、同一需給圏内の農業従事者や地縁者であり、同一地域内及び周辺集落の居住者
が需要の中心である。高齢化や過疎化が進んでおり、不動産取引が僅かなため、中心となる価格帯は把握が困難である
が、土地は５００㎡程度の画地で１５０万円～４００万円程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、広域的に取引事例を収集し、代替性や類似性を有するものを採用して試算を行い、一定の相場観のある価
格が求められた。収益面では、近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅地域であり、賃貸物件が皆無なため、収益還元
法の適用は断念せざるを得なかった。よって、比準価格を標準とし、前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光業を中心に地域経済は回復傾向にあるが
、農村部では人口減少や高齢化の進行が顕著
であり、地価は弱含みで推移している。

近くに国道が走っているため、交通利便性が
良い面はあるが、市街地外縁部に位置する小
規模集落であり、周辺には耕作放棄地が見受
けられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

別府 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	別府Ｑ２６公 -4	別府市		建付地	（　）	不整形	北東4.3m市道、北1.7m、準角地		１住居土砂災害警戒区域 (70,172)
b	日出Ｔ２５調 -12	速見郡日出町		建付地	（　）	不整形	南西3m道路、中間画地		都計外土砂災害警戒区域
c	由布Ｂ２５調 -18	由布市		建付地	（　）	長方形	南6m県道、中間画地		（都） (60,200)
d	大分Ｓ２４調 -18	大分市		更地	（　）	不整形	南7.5m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,437	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.2]	5,031	100 [ 75.4]	6,672	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	6,740
b	(　 ) 6,084	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.5]	7,929	100 [ 120.6]	6,575		6,640
c	(　 ) 8,088	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	8,088	100 [ 123.3]	6,560		6,630
d	(　 ) 5,631	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.1]	5,921	100 [ 83.7]	7,074		7,140
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -36.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,730 円／㎡]

別府 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			市街地外縁部の農家住宅地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		市街化調整区域内の農家住宅地域であり、賃貸市場が成立していないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

４　不動産ＩＤ

別府 -22　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	別府市大字野田字高平１１０８番１	3213000083215-0000
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備考