令和8年1月16日　提出 別府 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 -13 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　脇坂　敬規   TEL.

鑑定評価額 6,830,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市大字南立石字堀田５４８番２ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅や農家住宅 等のほか農地が残る 住宅地域 北3m市道 水道 別府 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 別府駅北西方 4.9km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農地が残る既成住宅地域であるが、県道の付け替え、ホテル新設や建替工事等の周辺環境の変化とともに、近隣 市営温泉施設利用や高台からの眺望を見込んだシニア層等の移住需要等により地価も上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は別府市市街地外縁部の鶴見、南立石、鉄輪、野田、亀川地区一帯の既成住宅地域である。需要者の中心は 郊外に勤務地を有するファミリー層の一次取得者や、移住やセカンドハウス目的のシニア層等があげられる。地域は在 来住宅が散在し地縁的選好性が強いが、県道の整備に伴って需給に動きが出てきており、高速ＩＣに近く、値ごろ感も ある等、立地が見直されつつある。規模がまちまちで中心となる価格帯は見出し難いが㎡当たり３万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパートもわずかに見られるが遊休地の有効活用等を目的としたものであり、現下の賃貸市場においてはアパート経営 が成立し難いと認められるため収益還元法は適用しなかった。当該地域は自己使用目的の戸建住宅地としての取引が中 心で取引価格を指標として価格形成されることが一般的であるため、取引事例より試算した比準価格を採用し、代表標 準地との検討、一般的要因、地域要因の変動状況を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　別府 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,700 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [145.0] [100.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築着工数は建築費上昇の中、建売が前年を 超過するものの、持家を含む住宅着工総数は 前年を下回ると予想される。業者の息切れが 懸念される。 県道改良工事により交通利便性が改善し、居 住環境、立地の再評価が需給動向からうかが える。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％