令和8年1月15日　提出 大分 9-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 9-9 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　龍原　有   TEL.

鑑定評価額 730,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字政所字久保田２２５１番外 ②地積 　(㎡) 43,987   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 不整形 1:4.5 工場 住宅地域に囲まれた 内陸型工業地域 北6m市道、背面道 水道 大在 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    95 ｍ、西    95 ｍ、南   190 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 工場の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　 330.0 ｍ、規模　　    44,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 大在駅　南東方 900m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域に囲まれているため工業地域としての広がりがなく、今後も大きな変化は予測されないが、港湾や高速 道路ＩＣへのアクセスが比較的良好であり、地価は概ね安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大分市内の工業地域のほか原材料や製品等の輸送について代替性を有する県内外の工業地域の範囲。需 要者は、工場や事業所を立地する製造又は物流系企業が中心である。景気が緩やかな回復基調にある中で、工業地の需 要は回復傾向にある。その反面でまとまった規模の工業用地の供給が限定的なため、自治体では立地可能な用地の確保 を進めている。需要の中心となる価格帯は、立地条件や土地の面積等により様々なため見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似性や代替性が高い取引事例を中心に試算されており、適正に求められた。収益面では、賃貸市場が未 成熟なため、収益還元法の適用は断念せざるを得なかった。主たる需要者は、業種や取引先に応じた立地条件を満たす 地域の地価相場を重視して売買の意思決定を行うため、市場性を反映した比準価格の規範性は高い。よって、実需に基 づく比準価格を標準とし、代表標準地との検討や前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 9-8                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,900 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [158.4] [100.0] 100 16,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気が緩やかな回復基調にある中で、企業の 設備投資は底堅く推移しており、立地条件の 優る工業地を中心に需要が見込まれる。 港湾や高速道路ＩＣへのアクセスが比較的良 好ではあるが、工業地域としての広がりがな いため、特に大きな変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％