令和8年1月16日　提出 大分 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 9-5 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　持永　英宏   TEL.

鑑定評価額 2,570,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字勢家字春日浦８４３番１８外 ②地積 　(㎡) 100,116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (70,200) 不整形 1:7.5 工場 大、中規模の工場等 が建ち並ぶ臨海工業 地域 南15m市道、三方路 水道、ガス、下水 大分 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   240 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 500.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 大分駅　北西方 2.4km 法令 規制 工専 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大分市臨海部に位置する工業地域である。大分県の製造品出荷額は九州有数の規模を誇り、臨海部から内陸にか けて多様な産業が集積している。経済変動の影響を受けつつも、地価は概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大分市臨海部及び内陸部に広がる工業地域である。需要者は全国規模で工場や物流施設を展開する大企 業に限定される。市内でも工業用地の確保が課題となる中、主要幹線道路との良好な接続性や港湾・ＩＣへのアクセス 、関連産業との位置関係等の複合要因を勘案すると、近隣地域は工業活動の継続・発展に適した条件が整っている。市 場流動性は低く、取引規模も多岐にわたるため、取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実態を的確に反映した価格である。収益価格は賃貸市場が未成熟であり、収益想定に合理性が認めら れないため、試算は行わなかった。また既成市街地化した臨海部の埋立工業地域内に所在し、土地再調達原価の把握が 困難であるため、積算価格の試算は断念した。本件においては比準価格を中心に、同一需給圏内の価格形成要因の変動 状況や需給動向、昨年の価格からの変動状況等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米国関税政策の影響により、輸出産業を中心 に景気の下振れリスクが懸念されるが、現時 点で国内不動産市場に顕著な変化は認められ ない。 大分港大在西ＲＯＲＯ船の新ターミナル供用 開始やホーバークラフトの定期運航開始に加 えて、高速道路網の整備も着実に進展してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％