別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
大分 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-31 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　長野　研一   TEL.
鑑定評価額 94,800,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 76,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市花園２丁目６０５番２
｢花園２－１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 958  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区
台形
1:2		 事務所

ＬＳ2		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ商業
地域		 北西11m国道 水道、ガス、下水 古国府

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ国道 交通

施設		 古国府駅　南方

1.4km		 法令

規制		 準工

特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 重要幹線沿いに位置する路線商業地域として熟成しつつあり、一部に高値取引も見られる。背後住宅地の価格上
昇が沿線の地価を底上げしており、地価は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中心市街地外縁部及び郊外部の路線商業地域一帯、需要者の中心は店舗、営業所等の立地を目的とする
県内外の法人である。近隣沿線は交通量の多い幹線国道沿いという立地性から新規出店や建替えが見られるなど、土地
需要は堅調で高値取引も散見され、更に背後住宅地の価格上昇が沿線の地価を底上げしている。供給される土地の画地
規模や立地条件はまちまちで、取引の中心となる価格帯は見出しがたいが、坪当たり２５～４０万円と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は賃貸収益性よりも代替不動産の取引価格との比較により購入意思決定するケースが多い。本件では代替性が認
められる周辺幹線、準幹線沿線における信頼性の高い取引事例を収集して比準価格を求めることができた。一方、当該
地域内では低層の店舗等が多く、容積率を生かした収益物件は少ない。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量
し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-23                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     81,500 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 [100.0]
100		 98,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心部近郊や郊外部においては、周辺住宅地
域の人口増加に伴って幹線道路沿いの需要は
底堅く推移している。


地域要因に特段の変化はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｎ２６
公
-21		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東20m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
b 大分Ｂ２６
公
-11		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東22m県道、
北西4.3m、
二方路
１住居

(70,200)
c 大分Ｙ２６
公
-4		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東25m国道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(80,400)
d 大分Ｗ２６
公
-1		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南26m県道、
西4.2m、角地
近商
駐車付置義務
(90,200)
e 大分Ａ２５
調
-7		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西20m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,996  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
86,942 		 100
[ 103.0]
84,410 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
84,400 
b (　           ) 
75,624  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
76,065 		 100
[  67.3]
113,024 
113,000 
c (　           ) 
174,682  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
180,272 		 100
[ 118.8]
151,744 
152,000 
d (　           ) 
87,891  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.7]
91,898 		 100
[  92.4]
99,457 
99,500 
e (　           ) 
185,601  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
203,782 		 100
[ 133.2]
152,989 
153,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -1.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



大分 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,092,544 
2,414,900 
6,677,644 
4,657,320 
2,020,324 		 （　0.9715）
1,962,745 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     40,890,521 円　　　　（　     42,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 Ｓ1 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
 60 ％   200 ％   200 ％   958 ㎡     25.5 m x   45.0 m  前面道路：国道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し店舗、使用容積率は近隣地域の特性から判断。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
2,400 
720,000 		 6.0  4,320,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

720,000 		 4,320,000 
0 
⑨年額支払賃料        720,000 円　×　12ヶ月　＝　       8,640,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含めて計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等又は家賃保証で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,640,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       787,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,052,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,320,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,744 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,092,544 円　　　　（　         9,491 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大分 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 306,000 円  　　　　     61,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 787,200 円  　　　        9,840,000　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      694,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      504,900 円  　　　　     61,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        61,200 円  　　　　     61,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,200 円  　　　　     61,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,414,900 円　（　　　　　　         2,521 円／㎡）　　（経費率　　  26.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 198,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0761     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,657,320 円  
（　　　　　         4,862 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,092,544 円      
②総費用 2,414,900 円      
③純収益　①－② 6,677,644 円      
④建物等に帰属する純収益 4,657,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,020,324 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,962,745 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,049 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,890,521 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市花園二丁目６０５番２
 3200000146157-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
大分 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-31 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　松田　尚美   TEL.
鑑定評価額 95,800,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 76,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市花園２丁目６０５番２
｢花園２－１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 958  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区
台形
1:2		 事務所

ＬＳ2		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ商業
地域		 北西11m国道 水道、ガス、下水 古国府

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ国道 交通

施設		 古国府駅　南方

1.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 カーディーラー、低層店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。近年、同路線では未利用であった建物取
壊し跡地に、新規出店、開業が見られる。需要は底堅いとみられ、当面地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市街地外縁及び市南西方郊外部の路線商業地域である。需要の中心は圏内に地縁を持つ個人事業者及び
法人、大規模画地においては多店舗展開型企業も含まれる。路線間の競争はあるものの、広域的な背後地での土地取引
は活発で商圏は堅調に推移していることから、需要は安定的とみられる。路線により借地も多く、取引の中心となる価
格帯は、立地、規模により様々で見出し難いが、土地のみで３０万円～３５万円／坪前後とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 既成市街地の為、原価法は適用しなかった。最有効使用は低層店舗地で駐車場確保が必須であり、賃貸面積に限度があ
り土地価格に見合う賃料の収受が難しく、収益価格は低位に求められた。自用物件が取引の中心となることから、不動
産市場を反映した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との均衡並びに周辺の標準地、
基準地の地価動向を勘案し、さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-23                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     81,500 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.7]		 [100.0]
100		 99,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済のうち住宅投資は弱含んでいるが、
個人消費、観光、雇用等底堅く、公共投資、
設備投資は高目水準で推移している。


地域要因に大きな変動はないが、令和７年年
末に、隣接地で営業していた整体院が閉業し
た。同路線沿いでは医院が新築されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｚ２５
調
-20		 大分市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北東27m国道、
西4.5m、
二方路
準工
特別用途地区
(70,200)
b 大分Ｉ２６
公
-3		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東15m国道、
中間画地
近商

(80,200)
c 大分Ａ２６
公
-7		 大分市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北西23m市道、
東4.5m、角地
準住居

(70,200)
d 大分Ａ２５
公
-14		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西23m市道、
南西5.3m、
角地
準工
特別用途地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    106,045) 
106,045  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
111,839 		 100
[ 111.3]
100,484 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
100,000 
b (　           ) 
126,933  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
138,424 		 100
[ 127.3]
108,738 
109,000 
c (　     34,492) 
57,487  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  73.4]
81,453 		 100
[  78.9]
103,236 
103,000 
d (　           ) 
91,057  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
94,959 		 100
[  93.3]
101,778 
102,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　 -26.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    103,000 円／㎡]  



大分 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,919,630 
2,400,500 
6,519,130 
4,657,320 
1,861,810 		 （　0.9715）
1,808,748 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     37,682,250 円　　　　（　     39,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 Ｓ1 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
 60 ％   200 ％   200 ％   958 ㎡     25.5 m x   45.0 m  前面道路：国道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
2,350 
705,000 		 5.0  3,525,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

705,000 		 3,525,000 
0 
⑨年額支払賃料        705,000 円　×　12ヶ月　＝　       8,460,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 月額支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,460,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       772,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,887,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,525,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,430 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,919,630 円　　　　（　         9,311 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,360 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大分 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 306,000 円  　　　　     61,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 772,800 円  　　　        9,660,000　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      694,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      504,900 円  　　　　     61,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        61,200 円  　　　　     61,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,200 円  　　　　     61,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,400,500 円　（　　　　　　         2,506 円／㎡）　　（経費率　　  26.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 198,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0761     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,657,320 円  
（　　　　　         4,862 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,919,630 円      
②総費用 2,400,500 円      
③純収益　①－② 6,519,130 円      
④建物等に帰属する純収益 4,657,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,861,810 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,808,748 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,888 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,682,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市花園二丁目６０５番２
 3200000146157-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考