令和8年1月16日　提出 大分 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -47 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　日下部　洋一   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市汐見１丁目１２３番 ②地積 　(㎡) 385   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 空地 一般住宅が多い区画 整理事業済の住宅地 域 北東6m市道 水道、下水 大在 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和６年度に開校した大在東 小学校の通学区域に含まれる 新興住宅地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 大在駅　北東方 1.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大在東小学校（令和６年度開校）の周辺部ではミニ開発分譲地や建売住宅の販売が活発化、従来の取引水準から 乖離した成約事例が増えており、開発可能な土地が残されていることから地価上昇は暫く続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大野川以遠の臨海部に広がる大在～坂ノ市の土地区画整理事業が施行された郊外住宅地域。需要者は市内 中心部や臨海部事業所に勤務する市民全般。近隣一帯は平成１０年に換地処分が完了し、旧来の地主が所有する畑地が 多く残された状況にあったが、新設小学校の開校を境に昨今は戸建用地の開発を目的とした取引が増えている。需要の 中心となる価格帯は５０坪程度の画地で総額１，０００万円前後、新築戸建は３，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の戸建取引が中心で、アパートは区画整理前からの旧来の地主が保有する物件が多いため取引は少ない。本件 では価格牽連性の強い事例を採用し得たことから比準価格の精度は高く、単価と総額の両面で市場性を反映した価格が 求められた。収益価格は競合物件が多く建設費上昇に伴い純収益がマイナスとなり試算できなかった。以上より、自用 を前提とする郊外住宅地につき比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,700 円／㎡ [106.6] 100 100 [100.0] 100 [ 74.9] [100.0] 100 49,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和７年の新設住宅着工戸数は持家と分譲が １割弱、貸家が１割強減少し、前年同期を１ 割程度下回る水準で推移している。 戸建需要が強く児童数増加を受け令和６年度 に大在東小学校が開校、画地の細分化が進む とともに高値の成約事例が増加している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.6 ％  ％