令和8年1月16日　提出 大分 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -34 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　原　勝海   TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 86,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市明野東３丁目２４３３番１０ ｢明野東３－９－１６｣ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西5m市道 水道、ガス、下水 高城 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   200 ｍ、南   270 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 高城駅　南方 3.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に位置する大規模な住宅団地であり、今後も現状を維持すると予測する。市内においてブランド力を有する 人気エリアの一つであり、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は明野地区及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は、市内に居住する自己使用目的の個人である。高台に 位置する閑静な大型住宅団地であり、生活利便性や住環境が良好なため選好性が高く、地価は上昇基調で推移している 。また団地内の遊休地や近接した地域等において新規の宅地開発が継続して行われており、需要は依然強含みで推移し ている。なお土地は２５０㎡程度で総額２，１００万円～２，３００万円程度が相場である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似性が高い取引事例を基に比準価格を試算した。本件では比準価格を採用して、周辺公・基準地等とのバランスにつ いても留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお戸建住宅地域であり賃貸市場が形成されていないため、収 益価格は試算しないほか、開発時期が古く適切な造成事例の収集が困難なため原価法についても試算しない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　大分 -15                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     85,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰や人口は微減傾向にある中、地 価は市街化調整区域を除く全地域において上 昇基調にある。マンションについては供給過 多気味である。 格別の変動は見られないが、従来より選好性 が高いエリアのため需要は堅調に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％ +1.9 ％