令和8年1月16日　提出 大分 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -8 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　木内　純子   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市舞鶴町２丁目６２６８番３７ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） 駐車付置義務 (70,150) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅が多い閑静 な既成住宅地域 北5.8m市道、東側道 水道、ガス、下水 大分 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ５．８ｍ市道 交通 施設 大分駅　北東方 2.0km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部に近接する利便性の優れた閑静な住宅地域として熟成している。画地規模が比較的小さいため総額に値 頃感があり、今後とも地価は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中島、舞鶴地区を中心とする大分市中心部近郊の住宅地域。需要者の中心は高所得者層の個人である。 市内において地価水準の高いエリアだが、近隣地域は比較的小規模の土地が多く、熟成した住宅地域で供給が少ないこ とから、取引価格は上昇傾向で推移している。画地規模が区々で需要の中心価格帯は見出し難いが、新築の戸建住宅は 総額で４，０００～６，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は信頼性の高い取引事例を収集し得たことから、規範性が高い。一方低層の共同住宅も見受けられるが、標準 地は画地規模が小さく間口も狭いため、共同住宅の想定は困難であり収益価格は試算しなかった。標準地は自用目的の 取引が多い戸建住宅地域に存することから、比準価格を採用し、周辺の標、基準地との均衡にも留意することにより、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　大分 -6                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利上げ基調による住宅ローン金利引き上げの 懸念はあるが、住宅地需要は依然活発で地価 は上昇傾向で推移している。 地域要因に大きな変動はないが、利便性の高 い住宅地域として高所得者層を中心に需要は 底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.7 ％ +3.7 ％