別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
菊陽 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
菊陽 5-1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　青木　充信   TEL.
鑑定評価額 139,000,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂２３４３番２
 ②地積
　(㎡)		 988  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗併用住宅、店舗
等が混在する商業地
域		 北9m県道 水道、下水 三里木

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   260 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 三里木

100m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 鉄道駅に近接する県道沿線の商業地域であるが、近時、町内の不動産需要にやや一服感がみられることから、当
面地価上昇のペースは鈍化の方向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     72,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、菊陽町内を中心として隣接市町を含む圏域。需要者の中心は自用を目的とする法人事業者のほか画地規
模によってはマンションデベロッパー等も想定される。周辺で現在計画されている各種開発・整備の進展に伴って商業
立地性の更なる向上が期待されるが、足元では一頃の市場の加熱感は後退し、取引価格は落ち着きつつある。需要の中
心となる価格帯は、画地規模に応じたばらつきが見られ、明確な把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、賃貸市場の成熟度は相対的に高いものの、収益価格はその試
算の過程において想定要素を多分に含むこと、また周辺地域では自用目的での売買も見られること等から、同一需給圏
内の規範性の高い事例から求められた比準価格をより市場の実態を反映した価格として重視し、収益価格を比較考量し
て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　菊陽 5-301                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    133,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ＴＳМＣの進出決定以降、急速な地価上昇が
続いたが、ここにきて極端な売り手市場に変
化がみられ、取引は総じて落ち着きつつある
。

駅近の好立地であり、相対的な市場競争力は
高いが、昨今の賃貸住宅供給過剰による需給
ギャップ発生等もあって上昇幅は縮小。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.8 ％ +6.0 ％
３　試算価格算定内訳 菊陽 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１菊陽
０７６４８
-4		 菊池郡菊陽町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南14m町道、
北6m、二方路
工業

(70,200)
b ２６１菊陽
１０６８４
-1		 菊池郡菊陽町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東5m町道、
中間画地
１中専

(60,150)
c ２６１菊陽
１０６８４
-17		 菊池郡菊陽町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東40m県道、
南東6m、角地
２中専

(60,100)
d ２５７菊陽
０８５７２
-16		 菊池郡菊陽町

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南24m町道、
東10m、北6m、
三方路
２中専

(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
137,583  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
140,255 		 100
[  92.2]
152,120 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
152,000 
b (　           ) 
106,177  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
114,387 		 100
[  83.1]
137,650 
138,000 
c (　           ) 
134,831  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
134,176 		 100
[  94.8]
141,536 
142,000 
d (　    136,165) 
136,165  		 100
[  70.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
198,157 		 100
[ 144.8]
136,849 
137,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d その他

 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    143,000 円／㎡]  



菊陽 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,863,126 
7,554,393 
26,308,733 
22,902,000 
3,406,733 		 （　0.9300）
3,168,262 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     72,005,955 円　　　　（　     72,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
菊陽 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 255.00 ＲＣ8 1,935.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   988 ㎡     32.0 m x   30.0 m  前面道路：県道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２Ｆ～８Ｆ共同住宅（ファミリータイプを想定） ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を参考とした
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
255.00 
75.0 
191.25 
2,890 
552,713 		 4.0  2,210,852 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
240.00 
90.0 
216.00 
1,575 
340,200 		 1.0  340,200 
1.0  340,200 

 5～ 8		 共同住宅
240.00 
90.0 
216.00 
1,590 
343,440 		 1.0  343,440 
1.0  343,440 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,935.00 
88.0 
1,703.25 

2,947,073 		 4,605,212 
2,394,360 
⑨年額支払賃料      2,947,073 円　×　12ヶ月　＝　      35,364,876 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,703.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,364,876 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,121,893 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,242,983 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,605,212 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,289 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,394,360 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         576,854 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,863,126 円　　　　（　        34,274 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,890 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
菊陽 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,735,000 円  　　　　    347,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,121,893 円  　　　       35,364,876　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      227,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,429,000 円  　　　　    347,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       694,000 円  　　　　    347,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       347,000 円  　　　　    347,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,554,393 円　（　　　　　　         7,646 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9300    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 347,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 174,000 円／㎡　×　   1,935.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,902,000 円  
（　　　　　        23,180 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,863,126 円      
②総費用 7,554,393 円      
③純収益　①－② 26,308,733 円      
④建物等に帰属する純収益 22,902,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,406,733 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,168,262 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,207 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     72,005,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      72,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 菊陽 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂２３４３番２
 3311000232978-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
菊陽 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
菊陽 5-1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　宮本　隆志   TEL.
鑑定評価額 137,000,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂２３４３番２
 ②地積
　(㎡)		 988  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗併用住宅、店舗
等が混在する商業地
域		 北9m県道 水道、下水 三里木

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   260 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 三里木駅　南西方

100m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 豊後街道沿いの旧来からの商業地域であり、当町に世界的半導体メーカーが進出した影響で土地需要増が顕著で
あり、適地不足も相俟って、地価は上昇傾向で推移すると判断される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     72,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、菊陽町及び大津町中心部の商業地域一円と判定した。典型的な需要者は一般事業法人又はマンション開
発業者が想定される。近隣地域は旧来の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが、当町への世界的半導体メーカー進出
報道以降においては、業務用地需要増が高まっており、事業用地の希少性から地価動向は強含みで推移している。市場
の中心となる価格帯は、規模により異なるうえ、個別の事情に左右されやすいため把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、旧来からの小売店舗、事業所が建ち並ぶ県道沿いの普通商業地域であるが、土地投資額に見合う賃料設定
が困難であることより収益価格は低位に試算されたものと判断される。従って、現実の市場性を反映した実証的な比準
価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに前年価格との均衡に留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　菊陽 5-301                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    133,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ＴＳＭＣ菊陽進出により、熊本都市圏におい
ては多用途の土地需要が増大しており、地価
は広域的に強含みの傾向である。


最寄り駅への接近性に優れる立地で、さらに
隣接地域で新駅計画も存するなか、業務用地
の希少性から地価は著しい上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.2 ％ +4.5 ％
３　試算価格算定内訳 菊陽 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１菊陽
０７６４８
-4		 菊池郡菊陽町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南14m町道、
北6m、二方路
工業

(70,200)
b ２５７菊陽
０８５７２
-900016		 菊池郡菊陽町

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南24m町道、
東10m、北6m、
三方路
２中専

(70,150)
c ２５７菊陽
０８５７２
-900012		 菊池郡菊陽町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北40m国道、
南5m、二方路
２中専

(70,200)
d ２５１菊陽
０７６４８
-900012		 菊池郡菊陽町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m町道、
南6m、角地
１中専

(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
137,583  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
138,652 		 100
[  97.9]
141,626 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
142,000 
b (　    136,165) 
136,165  		 100
[  70.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
192,158 		 100
[ 137.8]
139,447 
139,000 
c (　           ) 
152,221  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
162,817 		 100
[ 118.8]
137,051 
137,000 
d (　           ) 
119,318  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
127,833 		 100
[  91.8]
139,252 
139,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b その他

 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    139,000 円／㎡]  



菊陽 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,822,502 
7,548,681 
26,273,821 
22,902,000 
3,371,821 		 （　0.9300）
3,135,794 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     71,268,045 円　　　　（　     72,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
菊陽 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、共同住宅 255.00 ＲＣ8 1,935.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   988 ㎡     32.0 m x   30.0 m  前面道路：県道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階～８階はファミリー向けマンションを想定。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 標準設計仕様のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
255.00 
75.0 
191.25 
2,900 
554,625 		 4.0  2,218,500 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
240.00 
90.0 
216.00 
1,570 
339,120 		 1.0  339,120 
1.0  339,120 

 4～ 7		 住宅
240.00 
90.0 
216.00 
1,580 
341,280 		 1.0  341,280 
1.0  341,280 

 8～ 8		 住宅
240.00 
90.0 
216.00 
1,600 
345,600 		 1.0  345,600 
1.0  345,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,935.00 
88.0 
1,703.25 

2,943,585 		 4,607,460 
2,388,960 
⑨年額支払賃料      2,943,585 円　×　12ヶ月　＝　      35,323,020 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,703.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,323,020 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,119,381 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,203,639 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,607,460 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,310 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,388,960 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         575,553 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,822,502 円　　　　（　        34,233 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,910 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
菊陽 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,735,000 円  　　　　    347,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,119,381 円  　　　       35,323,020　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      224,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,429,000 円  　　　　    347,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       694,000 円  　　　　    347,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       347,000 円  　　　　    347,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,548,681 円　（　　　　　　         7,640 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9300    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 347,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 174,000 円／㎡　×　   1,935.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,902,000 円  
（　　　　　        23,180 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,822,502 円      
②総費用 7,548,681 円      
③純収益　①－② 26,273,821 円      
④建物等に帰属する純収益 22,902,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,371,821 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,135,794 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,174 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     71,268,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      72,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 菊陽 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂２３４３番２
 3311000232978-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考