令和8年1月16日　提出 合志 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   合志 -6 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　塩本　一丸   TEL.

鑑定評価額 8,520,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 合志市御代志字小池８１７番４０ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 集落内開発区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等が見られる住宅 地域 北東5m道路 水道、下水 御代志 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ道 路 交通 施設 御代志駅　北東方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 集落内開発区域 ⑤地域要因の将 　来予測 合志市において近年再開発等が進む御代志駅に近く、また、付近の国道沿いには大型商業施設が開業して利便性 が格段に向上した住宅地域であり、現在の地価水準の割安感から地価は当面、上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は合志市のうち旧西合志町の熊本電鉄「御代志」駅から菊池市方面の住宅地域である。需要者の中心は３０ 代から４０代の一次取得の勤労者世帯であるが、建売住宅を販売する住宅メーカー等も含まれる。引き続き将来の発展 性が期待される地域で価格水準は割安感があるため、地価は依然として上昇傾向にある。現在の中心となる価格帯は、 土地が８００万円から１０００万円、新築建物付きで３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 調区内の住宅地であり、厳しい制約があるため賃貸用建物の想定は非現実的であるため収益還元法は適用しなかった。 一方、比準価格は調区内住宅地の現実の市場性を反映した実証的な価格として説得力は高いと思料する。よって本件で は、比準価格を重視し、前年標準価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 合志市の住宅地価格は依然として上昇を継続 しているが、需要者層の所得水準との比較で 天井感が伺えるため、上昇幅は鈍化していく と予測される。 周辺に大型商業施設が開業して利便性が格段 に向上したことや周辺の宅地開発に伴う分譲 価格の上昇の影響を受けて地価は上昇傾向を 継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.3 ％  ％