令和8年1月16日　提出 山鹿 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山鹿 -1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　田上　英憲   TEL.

鑑定評価額 4,300,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山鹿市中字市目６８１番１ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 熊本 30.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 熊本駅　北方 30.0km 法令 規制 （都） １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域である。地域要因に特段の変化はみられないものの、比 較的人気の小学校校区で相応の土地需要があるため、地価は緩やかながら上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山鹿小校区を中心とした住宅地域と判定した。主な需要者は山鹿市及びその周辺市町内に居住又は地縁 を有する自己使用目的で取得する標準的所得層の個人等である。一般住宅の中に一部空地等が見られるものの、人気の 小学校校区で相応の土地需要がある。需要の中心となる価格帯は、５０～６０坪程度で総額４００～５００万円程度と 見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域で、主な需要者は標準的所得層の個人等である。当該需要者は 、不動産の収益性より、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強 いことから、現実に発生した取引事例から求められた比準価格をより規範性が高いものとして採用し、さらに代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山鹿 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  -4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,200 円／㎡ [100.8] 100 100 [ 96.0] 100 [117.6] [101.0] 100 23,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山鹿市全体は少子高齢化等から地域経済の衰 退傾向はみられるが、旧山鹿市のエリアは不 動産需給は比較的安定している。 地域要因に特段の変化はみられないものの、 比較的人気の小学校校区で相応の土地需要が あるため、地価は緩やかながら上昇傾向であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％