令和8年1月16日　提出 人吉 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   人吉 5-1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　椎葉　和馬   TEL.

鑑定評価額 8,590,000 円  １㎡当たりの価格 30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 人吉市九日町４１番１外 ②地積 　(㎡) 279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:9 店舗、倉庫兼住宅 Ｓ3 店舗兼住宅のほか空 地等が見られる既成 商業地域 北14m国道、背面道 水道、下水 札の辻夫婦恵比寿神社 前停 70m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ国道 交通 施設 札の辻夫婦恵比寿神社 前停北西方 70m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は人吉市中心市街地にある幹線国道沿いの商業地域で、令和２年７月からの復旧、復興事業は未だ進行 中であり、これらの見通しの不透明さから地価はなお下落傾向を継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -5.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は人吉市内の商業地域と判定した。対象不動産は人吉市の中心商業地域にあるが、周辺は令和２年７月豪雨 の浸水被害により空地が多くみられるなど、復旧、復興事業は未だ進行中であり、将来見通しも不透明な状況が続いて おり、土地需要は停滞している。主たる需要者は人吉市及びその周辺の法人・個人事業者等が中心とみられるが、規模 ・用途のいずれも多様であるため、市場における標準的な価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は及び周辺は、浸水被害により未だに空地等が多く、賃貸市場が停滞しているため、対象地上に賃貸用の建物 を建築し、合理的な賃貸経営を想定することは実現性を欠くと判断し、収益還元法の適用は断念した。よって、市場性 を反映した実証性の高い比準価格を重視することとして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豪雨災害、もとよりの地域経済の衰退、人口 減少等により不動産市場の低迷が継続してお り、これに対する今後の災害復興事業の進展 が期待される。 人吉市中心市街地にある商業地域であり、周 辺には被災による空地等がなお多くみられ、 不動産市場の停滞が継続している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％