令和8年1月16日　提出 人吉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   人吉 -2 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　椎葉　和馬   TEL.

鑑定評価額 2,550,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 人吉市相良町７番７ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い幹線道路背後の住 宅地域 西6m市道 水道、下水 下城本停 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 下城本停南方 800m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は人吉市中心市街地の南西部にある住宅地域で、住環境に優れるものの、令和２年７月豪雨の被災の影 響による土地需要の減退が継続しており、地価は今後も下落傾向で推移するとみられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は人吉市中心部及びその縁辺の住宅地域と判定した。対象不動産が存する地域は、区画整備された住環境、 利便性に優れる地域であるが、令和２年７月豪雨による浸水被害に起因する土地需要の減退がなおも継続しており、地 価は下落傾向で推移している。主たる需要者は人吉市及び球磨郡内に居住する自己利用目的の勤労者世帯であり、需要 の中心となる価格帯は２００㎡程度で総額２５０万円以下である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺は、自己利用目的の一般住宅を利用の中心としており、対象不動産に賃貸用建物の建築を想定するこ とは経済合理性、実現性の点から妥当でないため、賃料収入に基づく収益価格の試算は断念した。よって、同一需給圏 内の規範性の高い取引事例から求められ、自己利用目的の取引市場における価格水準をより強く反映した実証性の高い 比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　人吉 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [149.4] [101.0] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豪雨災害の影響に加え、人口減少、高齢化の 進行、全国的な物価高、建築費上昇などによ り、住宅市場の停滞が継続している。 住環境、利便性に優れる区画整備された住宅 地域であるが、令和２年７月豪雨の被災の影 響がなお強く、土地需要の減退が継続してい る。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +30.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％