令和8年1月16日　提出 八代 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八代 9-1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　中野　正信   TEL.

鑑定評価額 751,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八代市新港町３丁目９番８ ②地積 　(㎡) 61,020   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 2.5:1 事務所、作業所兼倉 庫 ＳＲＣ2 大規模な工場、倉庫 等が建ち並ぶ臨海工 業地域 南東20m道路、北東側道 水道、下水 八代 8.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   800 ｍ、南   400 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ道路 交通 施設 八代駅　北西方 8.8km 法令 規制 （都） 工専 (70,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は大規模な工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海工業地域であり、市内では工業団地の整備が進むなど需給環境 は良好で、地価水準は当面の間、上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本県内の工業地域である。主な需要者は、県内外の自己の工場、倉庫の建設等を目的とする事業者で ある。近隣地域は八代港に所在する臨海工業地域であり、需給環境は良好である。需要の中心となる価格帯は、取引規 模や用途等によりばらつきがあり、把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は賃貸市場が未成熟な工業地域にあって、賃貸物件の想定が非現実的であるため、収益還元法の適用は断念し た。比準価格のみの試算となったが、比準価格は複数の取引事例から比準しており、現実の取引市場を反映した実証的 な価格である。以上より、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は引き続き減少しており、物価及び 建築費等が上昇する中、エリアにより異なる が総じて不動産市場は低調である。 工場、倉庫等が建ち並ぶ八代港に所在する工 業地域であり、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％