令和8年1月15日　提出 新上五島 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新上五島 5-2 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　坂口　太一   TEL.

鑑定評価額 3,270,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南松浦郡新上五島町有川郷字大橋２７６０番 ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗兼住宅等 が見られる近隣商業 地域 北西12m道路 水道 つつじが丘停 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ道路 交通 施設 つつじが丘バス停北方 350m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗兼住宅等が建ち並ぶ商業地域で、今後も現状を維持すると予測する。地域経済の低迷に伴い需要の減少は続 いているが、一定の繁華性を保っており、地価は概ね横ばい程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新上五島町北部の商業地域が中心で、広域的には町全域の商業地域である。需要者の中心は、店舗の営業 を目的とする町内の個人事業者、中小企業である。近隣地域は人口減少、高齢化等による地域経済の低迷は続いている が、周辺の大型店舗等の影響により、一定の繁華性を有している。需要の中心となる価格帯は、取引件数が少なく、取 引される価格帯もバラツキがあり、見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、商業地の取引が極めて少ないため、広域的に事例を採用せざるを得なかったが概ね実証的な価格を得た。 収益価格は、賃貸市場が未成熟であることから試算できなかった。近隣地域は自己所有目的で取引され、取引価格の水 準を指標に価格が決定されるのが一般的である。従って、本件では比準価格を採用し、代表標準地価格からの検討を踏 まえ、当該地域の需給動向等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新上五島 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,200 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [138.0] [100.0] 100 18,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 依然として人口減少、高齢化が進行している 。先行きについては、物価や金利の上昇など が経済活動に与える影響を注視する必要があ る。 背後人口の減少や郊外型店舗への顧客流出が 続いているが、周辺の大型店舗等の影響を受 けて、一定の需要は見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　  +2.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％