令和8年1月15日　提出 佐々 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐々 5-2 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　和江   TEL.

鑑定評価額 77,500,000 円  １㎡当たりの価格 48,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北松浦郡佐々町沖田免字中の間１６７番 ②地積 　(㎡) 1,607   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.5:1 店舗 Ｓ1 店舗等が建ち並ぶＩ Ｃ近くの路線商業地 域 南東15m町道 水道、下水 小浦 760m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 沿道型低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  46.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ町道 交通 施設 小浦駅北方 760m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、佐々ＩＣ近くの路線商業地域で、今後も熟成度が高まるものと予測する。整備中の交通網への期待 感や周辺住宅地価格と比較しての割安感等から需要は高く、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 沿道型低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐々町及び県内の類似価格帯の商業地域である。需要者の中心は、地元及び県内外の個人及び法人事業 者である。当該地域は、佐々ＩＣ付近の路線商業地域である。ＩＣの供用開始後、郊外型店舗の進出で熟成度が高まっ ており、整備中の西九州自動車道への期待感、周辺住宅地と比較しての地価の相対的割安感から、需要は高く、地価は 上昇傾向にある。取引件数が十分ではなく規模等も様々であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、町内を含む取引事例を採用し適正な補修正を施し求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。 当該地域は商業地域であるが、自用の建物が大部分で賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は非適用が相当と判断 した。当該地域は、実際の市場での取引価格を指標に価格形成される傾向が強い。したがって、代表標準地からの検討 を踏まえ、周辺標準地の価格等との均衡にも留意のうえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐々 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,200 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [113.7] [100.0] 100 48,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、緩やかに回復している。佐々町 は、佐々ＩＣの供用開始以降、利便性が向上 し、背後人口は安定的に推移。商業地への需 要は増加傾向。 近傍で大型店の新規出店がみられるなど商業 施設の熟成度は高まっており、需要は高く、 地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  +2.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％