令和8年1月15日　提出 佐々 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐々 5-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　和江   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 54,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北松浦郡佐々町本田原免字沖田１４１番５ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗のほかに医院等 が見られる商業地域 北西11m町道 水道、下水 佐々 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 役場に近い商業地域 街 路 １１ｍ町道 交通 施設 佐々駅北東方 450m 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、町役場に近い商業地域で、今後も現状を維持するものと予測する。役場新庁舎が供用開始された。 周辺住宅地との価格差の縮小による相対的割安感から、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐々町及び県内の類似価格帯の商業地域である。需要者の中心は、地元の個人及び法人事業者である。 当該地域は、佐々町役場周辺の既成商業地域である。佐々ＩＣ周辺の郊外型大型店との競合はあるが、背後人口は安定 的で繁華性は維持されており、需要は高まっている。役場新庁舎が供用開始。周辺住宅地との価格差の縮小による相対 的割安感等から、地価は上昇傾向にある。取引件数が十分ではなく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、佐々町内を含む取引事例を採用し、適正な補修正を施し求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格で ある。当該地域は、自用の建物が大部分で賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は非適用が相当と判断した。当該 地域は実際の市場での取引価格を指標に価格形成される傾向が強い。したがって、前年標準地の価格からの検討を踏ま え、周辺標準地の価格等との均衡にも留意のうえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、緩やかに回復している。佐々町 は、佐々ＩＣの供用開始以降利便性が向上し 、背後人口は安定的に推移。商業地への需要 は増加傾向。 役場新庁舎が供用開始された。周辺住宅地と の価格差の縮小による相対的割安感等から、 需要は増加傾向にあり、地価は上昇傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％