令和8年1月15日　提出 南島原 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南島原 5-2 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　井﨑　嘉幸   TEL.

鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南島原市口之津町甲字田原２７１０番１外 ②地積 　(㎡) 814   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 不整形 1:2 店舗 Ｓ1 小売店舗、スーパー 等が建ち並ぶ商業地 域 南12m国道 水道、下水 サンピア前停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 サンピア前停東方近接 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 小売店舗、スーパー、ホームセンター等が存するが集積度は低い。背後人口の減少、半島内の郊外型店舗との競 合など店舗経営は厳しい状況にある。宅地需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島原半島内の既存の商店街や幹線道路沿いの郊外型店舗が存する商業地域を含む圏域である。需要者の中 心は口之津町の商業者が主であり、圏域外からの需要は少ない。背後人口の減少、高齢化等の進行により消費・購買力 が減少している中、郊外大型店舗が顧客を奪い合うため、新規出店等の投資意欲は弱い。需要の中心となる価格帯は、 取引が少なく見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は少ない事例の中から、比準可能な４事例を採用して求めたもので実証的で説得力に富むと判断する。収益価 格は自己使用の建物が殆どで賃貸需要は希薄で、賃貸市場が未成熟のため試算しなかった。近隣地域は取引価格の水準 を指標に価格決定されるのが通常であることから比準価格を標準に市場の需給動向を考慮し単価と総額との関連にも留 意し、かつ下記代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南島原 5-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  -3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,400 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [ 97.0] 100 [132.6] [100.0] 100 24,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は回復傾向にあるが、南島原市は 人口減少・高齢化が深刻な状況にあり、地域 経済は低迷している。 小売店舗、スーパー、ホームセンター等が存 するが集積度は低い。背後人口の減少、半島 内の郊外型店舗との競合等により需要は弱含 みが続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　  -2.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％