令和8年1月15日　提出 南島原 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南島原 -6 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋   TEL.

鑑定評価額 7,510,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南島原市有家町山川字東力野１２００番１ ②地積 　(㎡) 475   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ県道沿いの 住宅地域 東8m県道 水道 山川停 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    45 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 山川停北方 80m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いに位置し半径約１㎞内に公共施設や教育施設・商業施設等があり利便性は良好である。しかし南島原市 では人口減少・高齢化で有効需要が弱く、今後も需要は減退気味で地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南島原市を中心として島原半島全域の住宅地域の範囲に及ぶ。需要層は島原半島内の居住者又は出身者が 殆どでそれ以外は稀である。近隣地域は比較的立地条件が良い住宅地域であるものの需要は非常に弱い。原因としては 人口の減少・高齢化が挙げられるが、その背景には雇用の場が限られ需要の受け皿となる壮年層が少ない事が影響して いる。なお、少ないながらも中心的な価格帯は更地で８百万円弱、新築戸建で３千万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は隣接の島原市も含む比較的利便性に恵まれた住宅地域の事例より求めたので実証的と考える。一方、近隣地 域の周辺では自己所有の戸建住宅がほとんどで賃貸物件は見られず、賃貸市場が成立していないので止むを得ず収益価 格の試算は断念した。現実の市場に於いても取引に当たっては類似の物件の過去の取引価格が重視されるので、鑑定評 価額は代表標準地との検討及び単価と総額との関連性を吟味し比準価格をもって上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南島原 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,700 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [100.0] 100 [ 90.7] [100.0] 100 15,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 半島部に位置し地理的条件に恵まれず目立っ た産業が無い。高齢化率が非常に高く、人口 減少により住宅地、商業地共に需要の減退が 顕著である。 地域要因に目立った変動はない。街路条件を はじめ市内の住宅地としては比較的良好な居 住環境ではあるが、人口減少の中で需要は非 常に弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％